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Combien puis-je emprunter ?

20 sept. 2015

Combien puis-je emprunter ?


Il est évidemment difficile de répondre à cette question de manière précise. Chaque dossier est un cas particulier. Vous trouverez, ci-dessous, quelques éléments qui vous donneront la marche à suivre pour savoir quel est le montant du prêt que vous pourrez obtenir et la mensualité à ne pas dépasser :

Les mensualités maximum : prenez les revenus de votre ménage sur les deux ou trois dernières années (déclarations d'impôts, fiches de salaire), et vous pouvez estimer vos mensualités maximum à environ 33 % de ces revenus nets en remboursement de crédit.

La stabilité et le niveau de vos revenus : c'est un élément clef pour déterminer si les banques accepteront de vous prêter sur la base d'un taux d'endettement de 40 %. Si vos revenus sont variables dans le temps et que vous n'avez pas de garantie sur leur évolution future, les banques seront plus prudentes et le taux d'endettement peut être ramené à 30 % voire 25 %. Si, au contraire, vos revenus sont en augmentation régulière ou prévisible, vous pourrez atteindre 45 % d'endettement.

Le montant du prêt : une fois vos mensualités maximales estimées, vous pouvez utiliser un assistant financier pour déterminer le montant du prêt auquel celles-ci correspondent (utilisez une durée de 25 ans, et le taux d'intérêt fourni par l'indicateur de taux, pour faire les projections). En cas de besoin et sous certaines conditions, vous pourrez porter la durée du prêt à 30 ans. Attention que l’âge des emprunteurs, au terme du crédit, ne peut, en principe, pas dépasser 70 ans.

Votre apport personnel : ce montant financier est un élément essentiel pour évaluer votre qualité de crédit, votre capacité à épargner et bien entendu votre possibilité à contribuer pour au moins 10 % au coût total du projet. Les banques accepteront d'inclure les frais d'agence dans le prêt qu'elles octroieront ; en revanche vous devrez payer les frais de notaire et les frais de garantie.

Les prêts aidés : en fonction de votre niveau de revenu, il existe de nombreux prêts et aides qui peuvent contribuer largement à réduire le coût total du projet : prêt à taux zéro, prêt 1 %, prêt accession sociale. Tous ces prêts et aides obéissent à des conditions strictes d'attribution qu'il faut connaître.

Votre dossier personnalisé : une fois les comptes faits et votre projet engagé, il est indispensable de contacter différentes banques et organismes de crédit (avec un professionnel en matière de crédit immobilier), ils auront des conseils utiles à vous prodiguer, et les conditions offertes viendront influer le montant empruntable et donc le prix d’achat du bien que vous pouvez rechercher.


Vous comprenez l’utilité de cette étape « plan financier » et la détermination d’un budget réalisable pour le crédit, ce qui vous permettra d’effectuer le calcul du prix d’achat possible d’un futur bien. Il est tellement regrettable de voir un rêve se briser suite à un plan financier initialement mal établi.
C’est d’ailleurs un problème régulier rencontré par les notaires et les agences immobilières dans les différents dossiers qu’ils traitent à l’heure actuelle. Ils signent énormément de compromis de vente qui n’aboutissent pas, suite à un refus de prêt hypothécaire.


Je reçois souvent des personnes qui ont signé un compromis d’achat et versé un acompte pour un bien pour lequel aucune solution de crédit n’est envisageable. Ils ont ciblé trop haut par rapport à leur situation financière.
Et se rendre compte que l’on a rêvé d’une maison ou d’un appartement qui, actuellement, n’est financièrement pas accessible à tendance à décourager. Ce qui pourrait conditionner votre esprit, que devenir propriétaire n’est pas pour vous. Ne restez pas sur cet échec et rappelez-vous qu’un échec est quelque chose qui est terminé et appartient au passé, ce n’est pas votre futur.
Suite à la crise financière actuelle, les banques et les organismes de crédit ont revu et revoient d’ailleurs régulièrement leurs conditions d’acceptations. Et celles-ci se sont fortement durcies.
Il en découle que, pour pouvoir acquérir un bien immobilier, il faut disposer d'un certain capital en fonds propres : l'acompte du compromis de vente  augmenté du montant des frais relatifs aux droits d'enregistrement et frais de notaire.
La majeure partie des banques limitent le montant de leurs prêts à 100 %, parfois à 80 % de la valeur du bien donné en garantie hypothécaire (prix d’achat). Les personnes ne disposant pas d'économies suffisantes sont condamnées à payer des loyers à fonds perdus, quoique leurs revenus et leur stabilité d'emploi leur permettent le remboursement mensuel de la charge d’un prêt hypothécaire.

Il existe des solutions : grâce à des partenariats, et l'appui de compagnies d'assurances qui cautionnent les demandes de crédit. Après une analyse individuelle, il est possible d'obtenir un prêt TOTAL (125 %) pour donner à une personne l'accès à la propriété de son logement sans disposer de fonds propres. Grâce à ce cautionnement, les emprunteurs obtiennent un taux non majoré comme s’ils empruntaient en quotité normale.

Il est dès lors possible de devenir propriétaire en payant une somme équivalente à son loyer et sans investir de fonds propres.

Ne croyez pas qu'emprunter à 125 % signifie automatiquement emprunter à un taux élevé. Plusieurs formules de prêts existent sur le marché, la plus avantageuse étant le 125 % caution. Ce  crédit 125 % caution vous offre la possibilité d'emprunter au taux le plus bas. L'assurance solde restant dû ainsi que la prime caution sont également inclues en primes uniques dans le prêt hypothécaire à 125 %.

Le prêt hypothécaire à 125 % est la solution pour les personnes n'ayant pas de fonds propres. Cela leur permet d'emprunter le prix d'achat du bien désiré ainsi que tous les frais y étant liés comme les droits d'enregistrement, les frais hypothécaires et les honoraires du notaire. C’est ce qu’on appelle communément « les frais de notaire ». Ces organismes proposent également un crédit-acompte pour avancer les 10 % nécessaires au compromis de vente.
 
Si vous voulez ne pas perdre de temps et avoir des conseils dans cette démarche, je vous recommande de prendre contact avec un professionnel (votre banque ou un courtier de crédit), avec qui vous allez étudier les différentes possibilités d’emprunt (si un prêt est nécessaire) et connaître, en fonction de votre situation, quelles sont vos possibilités d’achat.

C'est ici que le rôle d’un spécialiste en prêts hypothécaires et en matière immobilière prend toute son importance :
Il mettra tout en œuvre afin de vous conseiller et vous informer au mieux, tout au long de l'opération. Son intervention peut se faire dans toutes les étapes :
- plan financier (calcul de tous les coûts liés à l'achat, la construction, ...)
- étude de vos possibilités d'emprunt (en fonction de votre situation, ...)
- conseils lors de la signature du compromis de vente (le contacter avant)
- conseils dans la formule de prêt la mieux adaptée (durée, sécurité, ...)
- recherche sur le marché des meilleures conditions de taux
- formalités de demande et d'obtention de votre accord de prêt
- conseils à la passation de l'acte chez le notaire
- le marché du prêt hypothécaire


Le marché du prêt hypothécaire est de plus en plus complexe et vaste : un grand nombre de banques et organismes pratiquent le prêt hypothécaire et, avec le marché européen, l’offre est immense.
De plus, chaque organisme dispose de ses propres tarifs associés à une multitude de formules (révisions annuelles, triennales, quinquennales, semi-fixe, fixe, maximum à la hausse, durée flexible, mensualités ou amortissements constants, etc.) et assortis à des critères, tout aussi nombreux, de quotités, conditions d'acceptation, conditions bancaires et assurances, ...  soit, succinctement dit, un bon mal de tête assurer pour un néophyte !


Tout cela influence directement les réductions complémentaires à négocier, au cas par cas, et pour lesquelles il faut avoir des talents de fin négociateur.  Autant dire qu'il est très difficile pour un particulier d'y dénicher son crédit idéal.


Le candidat emprunteur a toujours intérêt à enquêter sur le marché à un maximum d'endroits. Faire appel à un conseiller ne vous coûte absolument rien et vous permet d'éviter de nombreux frais et démarches inutiles.
Vous bénéficiez, tant au niveau des conditions que des facilités d'obtention de votre crédit, de sa connaissance et de son expérience du marché grâce à ses relations.
Ici, je prêche un peu pour ma ‘chapelle’, étant moi-même courtier de crédit depuis plus de 20 ans. Mais que ce soit chez moi, auprès de votre banquier ou chez un autre courtier, cela peut vraiment vous aider dans vos approches car nous sommes là pour vous épauler et surtout le crédit et l’immobilier : c’est notre métier.
Gardez en mémoire que c’est vous, au final, le propriétaire et surtout l’emprunteur et que c’est vous qui rembourserez l’emprunt de votre maison. Ne vous laissez jamais embarquer dans une charge de crédit trop lourde qui, à terme, ne pourrait pas vous convenir et pourrait vous mettre en difficultés financières. Soyez vigilants : les conseilleurs ne sont pas les payeurs !
Un conseil, si vous envisagez de rembourser un crédit dans le futur dont la charge est supérieure à votre loyer actuel, faites un test pour voir si cela peut vous convenir : il vous suffit de mettre la différence de côté, dès aujourd’hui. Deux avantages : le jour où vous ferez votre achat, vous aurez déjà l’habitude de la charge de votre futur crédit, et, en plus, vous aurez une petite économie pour vous faire plaisir ou pour payer une partie des frais liés à cet achat.
Reprenez votre feuille « plan financier» avec vos revenus et vos dépenses pour vérifier et respecter le budget que vous vous êtes fixé. Ne vous laissez pas tenter par des personnes qui voudraient vous faire emprunter plus que de raison.
Mais, attention, ce budget, que vous avez déterminé, n’est pas fixe et changera, également, en fonction de l’évolution de votre situation.
J’ai reçu, cette semaine, des clients qui venaient de signer une offre d’achat, ils revenaient en  rendez-vous pour faire la demande de crédit. Nous avions établi, quelques temps auparavant, leur plan financier avec leurs possibilités d’emprunt. A ce moment, le couple avait une très bonne situation professionnelle avec des revenus très confortables.
L’offre d’achat, pour ce bien, rentrait tout à fait dans leurs possibilités de crédit.
Monsieur est médecin, en milieu hospitalier, et gagne confortablement sa vie. Une promotion est prévue dans un avenir très proche, due à son expérience professionnelle, sa formation continue et son ancienneté. Madame était employée et travaillait depuis près de deux ans chez le même employeur en CDI (contrat à durée indéterminé) avec un salaire également conséquent.
C’est donc fort et convaincus qu’il n’y aurait aucun problème pour leur demande de prêt, qu’ils sont venus me voir pour l’introduction de celle-ci.
Le seul petit problème est que Madame venait d’être licenciée au début du mois. Pourtant, ils n’avaient rien trouvé de mieux, que de signer un compromis d’achat deux semaines après ce licenciement (peut-être pour fêter ça ?).
Je présume, évidemment, qu’ils ne voyaient vraiment pas pourquoi le crédit serait refusé, alors que l'épouse avait toujours travaillé et qu’elle retrouvera sûrement un travail rapidement.
Le véritable obstacle est que les banques sont obligées de tenir compte de la situation actuelle (au moment de la demande de crédit), et non pas sur une situation future ou passée. Les banques sont tenues responsables de ce qu’elles vous prêtent au moment où elles accordent le prêt.
Elles n’ont pas de boule de cristal, ne savent pas, tout comme vous d’ailleurs, prévoir le futur et, dès lors, sont  obligées de se baser sur la situation financière des demandeurs au moment de la demande de crédit.
Si ces clients avaient acheté plus tôt, et que l’acte était passé,  il n’y aurait eu aucun souci.
Dès que Madame aura un emploi avec 6 mois d’ancienneté et  un salaire équivalent à celui perdu, le prêt pourra être accordé.
Mais, aujourd’hui, ne pouvant se baser que sur le salaire actuel du Médecin, le rapport charge/revenu dépasse les 50 % et cela est impossible pour ce dossier.
Comme quoi ce n’est jamais évident.
Je me souviens d’un autre cas que j’ai eu, il y a quelques années : le dossier était parfait, rapport charge/revenu bon, plan financier ok,…
J’avais les clients devant moi, et la banque au téléphone qui me disait que le dossier était refusé. Enervé, je voulais absolument savoir ! Pourquoi ?
C’est alors que la banque m’a informé avoir fait un contrôle employeur, ce qui arrive parfois, pour voir si les clients travaillent bien là, s’ils ont dit la vérité, si tout est ok.
C’est là que l’organisme prêteur a appris que mon client était licencié pour restructuration interne et qu’il recevrait son C4 le lendemain. Vous pouvez comprendre le grand moment de solitude que j’ai ressenti à ce moment-là.
Que faire ?  Je ne pouvais pas, et d’ailleurs ce n’était pas à moi de le faire, dire à mes clients que l’un des deux allait être remercié le lendemain, ce qui justifiait le refus du crédit. Et qu’ils ne pourraient dès lors pas acheter cette maison.
Dur, dur, pour ce pauvre couple, la vente a dû être annulée.
Deux ans se sont écoulés. Monsieur a trouvé un nouvel emploi, le couple est revenu chez moi. Un nouveau bien a été acheté, et ils sont maintenant d’heureux propriétaires dans leur nouvelle habitation. Je vous avoue que je n’ai pas trop bien dormi pendant toute la durée du compromis jusqu'à l’acte, de crainte qu’il perde à nouveau son travail et que l’acte ne se passe pas.
Mais heureusement pour eux cela ne s’est pas produit !
Il est possible que le budget que vous avez évalué, ne corresponde pas à vos attentes et que vous souhaitiez plus. Il faut savoir que ce budget correspond à votre situation financière et professionnelle actuelle. Les banques et organismes ne financent un bien que sur une capacité d’emprunt actuel. L’évaluation de votre capacité d’emprunt se basera sur votre situation financière au moment de la demande de crédit.
Il en découle que si vous souhaitez une plus grande maison ou un plus bel appartement dont le remboursement sera plus élevé que votre capacité actuelle ne le permet, à vous de mettre tout en œuvre pour augmenter vos revenus et de faire des économies pour posséder, plus tard, la propriété rêvée.
Que cela ne vous empêche pas d’acheter un bien maintenant, afin d’éviter de payer un loyer à fond perdu. Bien sûr, un bien qui répond déjà à vos attentes, n’achetez pas n’importe quoi qui pourrait vous rendre dépendant et malheureux.
Quand votre situation financière aura augmenté, vous pourrez le revendre avec une belle plus-value. À ce moment, vous pourrez acheter la maison de vos rêves, qui n’était pas accessible, mais qui grâce à la plus-value du premier bien et votre nouvelle situation financière, le devient.
En tout cas, sachez que l'immobilier a beau être un domaine complexe, si vous savez vous entourer de professionnels confirmés, vous devriez parfaitement mener à bien votre projet.


Par Laurent Degraeve
Retrouver toutes ces infos dans le livre "Devenir propriétaire en Belgique comment faire ?"

www.devenir-proprietaire-comment-faire.be