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La fiscalité d’un Prêt Hypothécaire

29 sept. 2015

La fiscalité d’un Prêt Hypothécaire

Les économies annuelles :


Il est difficile de faire un livre sur la propriété et le prêt hypothécaire sans parler de la fiscalité, mais il est également très difficile d’en parler vu la complexité et les changements réguliers qui existent dans ce domaine.
J’attire votre attention sur le fait que les exemples repris ci-dessous sont vraiment communiqués à titre informatif et à vérifier dans le futur, car nous sommes en pleine mutation et nous ne savons pas encore à quelle sauce nous allons être mangés dans ce domaine-là !


Ce que vous devez savoir, c’est que la fiscalité du prêt hypothécaire offre une réduction d'impôts importante.
Tout propriétaire d'un bien immobilier, situé en Belgique, est redevable d'un précompte immobilier. L'imposition au précompte immobilier est établie annuellement, sous forme d'un pourcentage déterminé du revenu cadastral indexé. Les intérêts des dettes spécifiquement contractées en vue d'acquérir ou de conserver des biens immobiliers, sont déductibles à concurrence du montant total des revenus immobiliers (revenu cadastral, revenus locatifs professionnels, ...).


Depuis le 1er janvier 2005, une nouvelle fiscalité très favorable est en vigueur pour l'habitation propre et unique. Les déductions se font sur l'ensemble des revenus professionnels au taux marginal (taux d'imposition le plus élevé) :

  • déduction de base de 1 500 € (1 950 € indexés) par personne.
  • déduction complémentaire de 500 €  (650 € indexés) tant que 1 seul bien immobilier.
  • déduction supplémentaire de 50 € (70 € indexés) si au moins 3 enfants à charge.

 

La législation fiscale en matière de prêt hypothécaire a largement été simplifiée depuis le 1er janvier 2005 suite à la Loi Programme de décembre 2004.

L'ancienne législation imposait aux contribuables de placer les intérêts dans une case spécifique (celle-ci était différente en cas d'achat ou de construction), le capital dans une autre case et les primes d'assurance solde restant dû encore dans une autre case de la déclaration fiscale, tout en appliquant une formule mathématique qui permettait de contrôler s’il ne fallait pas limiter cette réduction.

En bref, pas vraiment évident. Attention qu'un prêt hypothécaire souscrit avant le 1er janvier 2005 tombe encore sous cette législation mais peut bénéficier de la nouvelle législation en fiscalité sous certaines conditions (ce changement est irréversible).

La nouvelle fiscalité du prêt hypothécaire simplifie fortement tous ces chipotages en réunissant dans un même pot le capital, les intérêts et les primes d'assurance solde restant dû payées, avec maximum 2 490 € par contribuable et par an. Ce montant maximum peut être majoré de 60 € si vous avez au moins trois enfants à charge.

La fiscalité du prêt hypothécaire et son avantage fiscal :

La réduction fiscale engendrée par le simple fait de déclarer son crédit hypothécaire dans sa déclaration est conséquente. Un petit exemple pour mieux comprendre : imaginons que votre tranche d'imposition se trouve à 45 % (tranche la plus forte dans laquelle vous êtes taxés), et bien sûr 2 490 € (2 550 € si vous avez trois enfants à charge ou plus) vous donnera une réduction d'impôts de 1 120,50 € à laquelle s’ajoute la réduction de votre conjoint si vous avez emprunté à deux.

Résumé des nouveautés de la fiscalité du prêt hypothécaire.
Les principales modifications sont :

  • Le capital, les intérêts et les primes d'assurance solde restant dû se placent au même endroit sur la déclaration fiscale.
  • Le revenu cadastral est exonéré de l'impôt des personnes physiques (pas du précompte).
  • Il n'y a plus de déduction ordinaire ou complémentaire des intérêts.

Attention ! La 1ère année compte déjà pour les 10 ans de déductions complémentaires et il n'y a souvent pas assez de remboursements en capital et intérêts. Il y a donc lieu, avec les assurances-vie « solde restant dû » d'optimaliser les déductions fiscales.


N’hésitez pas à demander conseil à un spécialiste dans ce domaine.
Vous désirez en savoir plus ?


Pour connaître toutes les dépenses liées à votre crédit hypothécaire et entrant en ligne de compte pour la déductibilité « habitation propre et unique », contactez votre courtier ou informez-vous sur le site du Service Public Fédéral.


Infos et calculs sur les sites suivants :
- www.minfin.fgov.be
- http://finances.belgium.be/fr/

Nouvelle information fiscale :
Information au 04 novembre 2014 à prendre avec de pincette vu les évolutions perpétuelles du dossier !
Contexte


La loi spéciale portant réforme du financement des communautés et des régions, élargissement de l'autonomie fiscale des régions et financement des nouvelles compétences du 6 janvier 2014 a été publiée le 31 janvier 2014 au moniteur belge.


Cette loi précise les compétences transférées aux régions ainsi que le mode de financement des régions concernant ces compétences.


Les transferts des compétences concernent notamment la fiscalité de l'habitation propre (les régions doivent légiférer en la matière pour les contrats de crédit conclus à partir du 1er janvier 2015) et obligent une transformation des déductions (impact sur la base imposable) en réductions d'impôt.
Planning :
Transfert des compétences fiscales vers les régions:
 entrée en vigueur : 1er juillet 2014, application sur l'exercice d'imposition 2015, revenus 2014
 "obligation" pour les régions de légiférer pour l'exercice 2016, revenus 2015
 mesures transitoires pour l'année de revenus 2014 et mesures minimales pour l'année de revenus 2015 si les régions n'ont pas légiféré
Implications sur les crédits hypothécaires


Le transfert des compétences fiscales relatives à l'habitation propre (régionalisation) modifiera profondément notre Code des impôts sur les revenus. Nous n'avons pas encore de textes officiels mais avons déjà pu prendre connaissance des grandes lignes.


Les différents points envisagés ci-après concernent les dépenses liées à l'acquisition, la conservation, la construction ou la rénovation d'une habitation propre.
Ces dépenses comprennent à la fois le capital et les intérêts d'un crédit hypothécaire et les primes d'assurance solde restant dû payées en garantie d'un tel crédit.


Prudence
Les informations disponibles sont actuellement officieuses. Elles sont susceptibles d'être modifiées, et doivent être prises et communiquées avec prudence.


Principales modifications annoncées
Nouvelle définition de l’habitation propre :


Le caractère propre de l'habitation du contribuable s'apprécie en fonction de son occupation par le contribuable et par l'établissement de son domicile dans cette habitation. Les exceptions actuelles restent valables (non-occupation pour raisons sociales ou professionnelles, pour entraves légales ou contractuelles, pour état d'avancement de travaux de construction ou de rénovation). La partie d'habitation affectée à l'activité professionnelle ou habitée par des personnes qui ne font pas partie du ménage du contribuable n'est pas considérée comme propre.


Les contribuables mariés ou cohabitants légaux doivent désigner la même habitation propre. S'ils estiment en posséder plusieurs, celle où ils sont domiciliés est désignée comme propre par défaut.


Si un contribuable ne possède que des habitations propres qu'il n'habite pas (voir exceptions), il doit désigner l'habitation qu'il considère comme propre. Ce choix est irrévocable jusqu'au moment où il occupe réellement une autre habitation ou jusqu'à la vente de cette habitation.


Appréciation au jour le jour :


Le caractère propre d'une habitation s'apprécie à partir du 1/1/2014 au jour le jour.
En cas de changement de domicile durant la période imposable, le caractère propre de l'habitation sera apprécié au jour le jour, et non plus en fonction du domicile au 1er janvier de l'exercice d'imposition.


Suppression du cumul :


Les six cas de cumul des régimes « épargne logement » et déduction pour « habitation propre et unique » sont supprimés, non seulement pour les crédits hypothécaires conclus à partir du 1er janvier 2014 mais aussi pour les crédits existants.


Il ne peut jamais y avoir qu'une seule habitation propre suite à l'application du calcul au jour le jour.
 

Déductions deviennent réductions d’impôts :
Avec le transfert des compétences fiscales en matière d'habitation propre, le législateur transfère aux régions tous les régimes existants concernant l'habitation propre, à savoir les régimes d'épargne logement, épargne à long terme, déduction ordinaire et complémentaire des intérêts et déduction pour habitation propre et unique.
Les régions ne peuvent pas octroyer de déductions, le législateur fédéral est donc obligé de transformer les déductions qui concernent l'habitation propre en réductions d'impôt d'application à partir de l'année de revenus 2014.


Propositions régionales pour le futur bonus logement
Ces mesures seront fiscalement neutres pour l'année de revenus 2014 :

  •  les déductions sont transformées en réductions d'impôt au taux marginal (avec un minimum de 30 % = nouveauté),
  •  les autres (par exemple, l'épargne à long terme) sont conservées telles quelles (30 %).

Cependant les réductions d'impôts qui remplacent les déductions seraient, par défaut et sans intervention des régions, limitées à un taux de 45 % à partir du 1er janvier 2015 afin de respecter le principe de progressivité de l'impôt. Nous ne savons actuellement pas si tous les crédits seront soumis au régime de 45 % ou seulement les crédits conclus à partir du 1er janvier 2015.

Suppression du bonus logement fédéral pour les crédits conclus > 1er janvier 2014 :

Puisque seules les régions sont compétentes pour l'habitation propre à partir du 1er janvier 2014, le régime de déduction pour habitation propre et unique est supprimé au niveau fédéral pour les crédits conclus à partir du 1er janvier 2014. Cependant, les clients qui ont contracté un crédit (avant le 1er janvier 2014) pour leur habitation propre et unique et qui n'est plus propre au 31 décembre 2014 peuvent bénéficier de la réduction d'impôt pour habitation unique (fédéral). Jusqu'ici, la disparition du caractère propre en cours de crédit n'avait pas d'impact sur le bénéfice de la déduction pour habitation propre et unique, ce principe est donc respecté pour les crédits conclus avant 2014.

Suppression de la réduction d’impôt au niveau régional pour les crédits conclus > 1er janvier 2015 :

Les intérêts d'un crédit à but immobilier, même relatif à l'habitation propre, peuvent être déduits de l'ensemble des revenus immobiliers faisant partie de la base imposable du contribuable.

Les intérêts d'un crédit conclu à partir du 1er janvier 2015 pour l'habitation propre (fiscalité régionale) ne pourront plus donner droit à une réduction d'impôt pour les habitations autres que propres (fiscalité fédérale).
Propositions régionales pour le futur bonus logement

Selon les informations actuellement en notre possession, le bonus logement est provisoirement maintenu pour Bruxelles et la Wallonie.
Par contre, pour la Flandre, l’accord de gouvernement flamand prévoit une adaptation rapide et substantielle du bonus logement :

1. Les contrats existants (actés au plus tard le 31 décembre 2014) garderont provisoirement leurs avantages fiscaux, même si le bonus logement ne sera plus indexé.

2. Pour les emprunts conclus à partir du 1er janvier 2015, on prévoit les modifications suivantes :

 la corbeille de base du bonus logement sera de 1 520 € par an et par contribuable.

 pendant les 10 premières années, cette corbeille de base est complétée d’un montant supplémentaire de 760 €. Ici aussi, plus aucune indexation ne sera appliquée ;

 l’avantage fiscal qui résulte du bonus logement sera calculé au taux de 40 % et non pas 45 % comme cela avait été initialement prévu ;

 on ne peut profiter du bonus logement que maximum deux fois pour un même bien immobilier (par exemple par deux cohabitants);

Pour le futur, on prévoit de laisser aux contribuables le choix entre l’application du bonus logement et un abattement de droits d’enregistrement.


Les crédits hypothécaires dont la signature de l’acte de prêt authentique aura lieu après le 31 décembre 2014, tomberont sous la réforme flamande du bonus logement.


Les refinancements garderont le même régime fiscal que le crédit d’origine. À l’exception d’un éventuel montant complémentaire emprunté à l’occasion du refinancement.

Par Laurent Degraeve
Retrouver toutes ces infos dans le livre "Devenir propriétaire en Belgique comment faire ?"
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