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Conseil Prêt hypothécaire

4 août 2017

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ou une hypothèque ?

Commençons par la partie plus ennuyeuse !

Définition du mot :

  • Hypothèque : nom féminin singulier : en droit : droit réel accordé à un créancier sur un immeuble pour garantir le paiement d'une dette ;  au sens figuré : obstacle, entrave.

Une hypothèque est une sûreté réelle, c'est-à-dire un droit réel accessoire accordé à un créancier sur un immeuble en garantie du paiement d'une dette sans que le propriétaire du bien en soit dépossédé. Elle est considérée comme une garantie de stock, par opposition aux revenus qui sont une garantie de flux.

L’origine :

L'héritage gréco-romain :

L'hypothèque nait en Grèce, elle est publique et spéciale, les Romains reprendront l’hypothèque et son dispositif de publicité pendant toute la république et les premiers temps de l’Empire. Mais l’Empire s’achève sur une conception de l’hypothèque générale et occulte, qui n’offrait à personne les garanties indispensables à la sérénité des relations d’affaires.

L’hypothèque est, en droit romain, l'un des modes de constitution d'une sûreté réelle, afin de procurer à un débiteur le crédit qui lui fait défaut.

Le créancier qui n'a pas confiance en la solvabilité de son débiteur exige de lui, au moment où il traite, parfois même auparavant, soit une caution, soit une sûreté réelle. Le cautionnement confère au créancier un droit contre une personne qui s'oblige à payer la dette, à côté ou à défaut du débiteur principal. La sûreté réelle confère au créancier un droit sur une chose qui est affectée au paiement de la dette.

Le droit romain reconnaît trois sortes de sûretés réelles :

  • la fiducie-sûreté (fiducia cum creditore), c'est le transfert au créancier de la propriété de l'objet à titre de garantie ;
  • le gage (pignus), où le créancier acquiert seulement la possession ;
  • l'hypothèque (pignus conventum, hypotheca), où le constituant garde la propriété et la possession, le créancier n'ayant que le droit de se faire mettre en possession faute de paiement à l'échéance.

Ces trois modes apparaissent dans la législation romaine comme les trois phases du développement historique du droit en matière de sûretés réelles : chacune de ces phases marque un perfectionnement, un progrès par rapport à la phase qui l'a précédée.

La fiducie-sûreté conférait au créancier une sûreté très énergique : il n'avait pas à redouter le concours des autres créanciers, et, s'il venait à perdre la chose, il avait pour la reprendre soit l'action de vol, soit l'action en revendication. La situation du débiteur était moins bonne : il n'eut d'abord pour recouvrer sa chose que l’usureceptio, plus tard l’arbitrium fiducia, enfin l'action personnelle de fiducie. Si le créancier l'avait aliénée, il était sans droit contre les tiers acquéreurs.

Le gage n'offrait pas les mêmes inconvénients : le débiteur restait propriétaire et pouvait revendiquer sa chose, quel qu'en fût le détenteur. Mais le créancier était sans défense contre le débiteur qui, au mépris de la foi promise, revendiquait sa chose avant d'avoir payé ; puis il n'avait aucun moyen de recouvrer la possession s'il venait à la perdre. Aussi le gage ne devint-il vraiment un instrument de crédit, un mode de constitution d'une sûreté réelle, que le jour où le préteur concéda au créancier l'exercice des interdits possessoires. C'était là un mode de protection moins efficace que la revendication, mais qui cependant, en bien des cas, pouvait suffire. Le préteur ne s'en tint pas là : il permit de repousser, par une exception, une réclamation prématurée et dolosive, et fit du gage un pacte prétorien sanctionné par l'action pigneraticia in factum, en attendant que la jurisprudence l'eût élevé au rang de contrat réel sanctionné par une action in jus directa au profit du constituant, par une action in jus contraria au profit du créanciers.

La fiducie-sûreté et le gage, impliquant le transfert de la propriété ou de la possession, présentaient un double inconvénient. D'abord, quelle que fût la valeur de la chose objet, même si elle était très supérieure au montant de la dette, on ne pouvait la donner en gage qu'à un seul créancier ; puis le débiteur était privé de l'usage et de la jouissance de la chose. De ces deux inconvénients, le premier ne paraît pas avoir frappé les Romains, du moins sous la République ; quant au second, il pouvait être écarté par une convention de précaire. Le créancier prenait possession de la chose, puis la rétrocédait au débiteur à titre de précaire. De la sorte, tous les intérêts étaient sauvegardés : le créancier pouvait, à volonté, révoquer sa concession et reprendre la chose par l'interdit de precario, faculté qui lui était très précieuse si d'autres créanciers menaçaient de saisir son gage ; le débiteur, de son côté, pouvait faire fructifier sa chose ou en tirer parti, et se procurer ainsi les ressources nécessaires pour se libérer plus tôt…

Dans la Gaule puis la France du Moyen âge, le droit n’est plus qu’«usances ou coustumes», mélange de ce qui s’était conservé, dans chaque contrée, des usages des anciens gaulois, des lois romaines, des lois et usages des Francs et autres peuples d’origines germaniques, des capitulaires mérovingiens et carolingiens et des règles particulières données par les seigneurs aux habitants des territoires qu’ils contrôlent.

Le royaume de France, et oui, la Belgique n’existait pas encore,  est le produit d’influences diverses et souvent antinomiques. Il n’est pas étonnant que sur le plan du droit cela ait abouti à « un mélange incohérent des lois romaines avec les diverses coutumes qui se formèrent dans les contrées de la France, pendant les premiers siècles de la monarchie, et surtout sous les premiers rois de la troisième dynastie ».

En France, le travail de rédaction des coutumes se poursuit, avec divers aménagements des règles, sur la fin du XVe et la première moitié du XVIe siècle.

En matière d’hypothèques, il mit en lumière une conception globalement assez uniforme quant à la nature et aux effets de l’hypothèque, mais révéla des divergences profondes sur deux points importants :

  • En premier lieu sur le mode de constitution de l’hypothèque : une ligne de partage se dessine entre les pays où l’hypothèque faisait l’objet d’un acte ou d’un procès-verbal qui lui donnait une date certaine. Dans ces pays de nantissement, l’hypothèque était spéciale et publiée. Ceux au contraire, où tout contrat passé ‘acte notarié’,  tout jugement comportant condamnation ou reconnaissance de dettes, emportaient constitution d’une hypothèque générale et occulte sur l’ensemble des biens présents et à venir du débiteur.

 

  • En second lieu, trois régimes différents existaient en matière de purges :
    • Dans le Nord et tous les pays de nantissement, prévalait le système des lettres de purge.
    • En Bretagne, on avait recours à l’Appropriance. Ce n’était pas à proprement parler un système de purges mais un moyen de consolidation du droit de propriété.
    • Dans le reste de la France, la purge résultait des décrets ou ventes par autorité de justice, qui deviendront rapidement décrets volontaires.

C’est à l’unification de ces systèmes épars et antagonistes que la monarchie absolue va devoir s’attacher à partir de la deuxième moitié du XVIe siècle.

Un crédit hypothécaire est un crédit qui est garanti par une hypothèque.

Il existe deux types de prêts hypothécaires :

  • le prêt « acquisition classique » : l'hypothèque intervient comme une garantie au bénéfice du prêteur.
  • le prêt hypothécaire au sens large du terme : c'est un prêt financier quel qu'en soit l'objet et garanti par une hypothèque.

Ce dernier prêt s'adresse à tous types d'emprunteurs ayant des besoins des plus divers. Il lui suffit de posséder un patrimoine à donner en garantie.

C’est un sujet vaste et finalement compliqué, qui ne vous aidera pas pour votre crédit ou votre emprunt actuel ou futur, mais sans doute intéressant pour les historiens et les férus d’histoire.

Passons donc le reste de l’origine de l’hypothèque et du crédit hypothécaire des 20 derniers siècles au ‘bleu’.

Pour ceux que cela intéresse vraiment, je conseille les livres d’histoire ou internet, ça fait toujours bien de ressortir un peu d’histoire et l’origine de certains mots lors d’une soirée. Pour les grands passionnés, cela peut être un sujet super intéressant lors les diners organisés, le mercredi soir, où vous pourrez partager votre culture fraichement acquise avec les amoureux de boomerang ou les constructeurs de monuments historiques en allumettes   … si vous voyez ce que je veux dire. Comme dit l’adage : la culture c’est comme la confiture : moins on en a,  plus on l’étale … alors avant de passer pour un pot de confiture vide, passons à autre chose.

C’est-à-dire à notre sujet : le prêt hypothécaire d’aujourd’hui et comment faire une bonne opération !

Dans ce livre, j’évite de vous détailler toutes les démarches liées à l’achat, que ce soit  comment rechercher intelligemment un bien pour réaliser une bonne affaire, ni vous expliquer comment négocier votre achat au mieux de vos intérêts, comment faire une offre et signer un compromis, ni les différents types de vente qui existent sur le marché … Pour cela, prenez référence dans mon premier livre « Devenir propriétaire en Belgique comment faire ? » aux éditions « la Boîte à Pandore » et disponible dans toutes les bonnes librairies.

En effet, dans ce premier ouvrage, tout y est très bien expliqué, l’écriture est excellente puisque c’est moi qui l’ai rédigé, et, enfin vous l’aurez compris, un livre super intéressant,  qui peut vous faire gagner beaucoup d’argent et cela avec seulement quelques euros investis pour l’achat de celui-ci. C’est d’ailleurs, je peux le dire, un livre parfait (Modeste n’est pas mon prénom), et je ne dis pas ça parce que je l’ai écrit, mais juste pour que vous courriez vite l’acheter, chez votre libraire. Mon éditeur sera content,…, bon et je le reconnais, moi aussi un peu ! Voilà, la pub sur mon premier livre, c’est fait !

Par contre, dans la présente édition, je vous détaille  tout ce qui est vraiment lié au crédit hypothécaire et vous donne un maximum d’informations pour que vous puissiez prendre le crédit qui vous convient le mieux.

Et celui-ci vous permettra aussi de savoir comment acheter un bien quand on est fauché !

C’est les journalistes qui vont être contents …, je vois déjà l’article : un livre super barbant qui parle d’un autre livre super barbant … vraiment à conseiller ?

Bon allez, arrêtons un peu de plaisanter et passons aux choses sérieuses.

Par Laurent Degraeve

Retrouver toutes ces infos dans le livre "Trucs et astuces pour votre prêt hypothécaire" 

Aux éditions : « La Boîte à Pandore » disponible dans toutes les librairies

Info : www.devenir-proprietaire-comment-faire.be