Les différentes ventes gré à gré, publique, viager

4 oct. 2015

~~Les ventes publiques :

Une vente publique est une vente aux enchères où un terrain, une maison ou un appartement est attribué au plus offrant.  On parle de vente publique parce que la vente doit être annoncée au public par voie de publicité, d’affiches  ainsi que dans les médias locaux. 
Toute personne intéressée peut, en principe, prendre part à la vente publique et faire une offre. Une réunion est organisée par un notaire dans un lieu public (une vente publique est entièrement gérée par le notaire et a généralement lieu dans un café, une salle de vente ou auprès de la justice de paix.). Au cours de cette vente chaque personne intéressée peut faire une enchère sur le bien immobilier mis en vente.

Ils existent deux types de ventes publiques : la vente publique volontaire et la vente publique forcée.

Qu’est la vente publique volontaire ?

Le propriétaire décide, lui-même, de mettre son bien en vente publique.  Il espère obtenir un prix de vente plus élevé que lors d’une vente de gré à gré. En effet, cette vente publique réunit, en un jour et lieu donné, de nombreux candidats acheteurs. Une mise à prix est donnée et les enchères augmentent, grâce à la concurrence que se font les candidats.

Qu’est la vente publique forcée ?

Le propriétaire n’a plus le pouvoir de décision. Dans ce cas, c’est le tribunal qui ordonne la vente du bien, notamment pour apurer des dettes, une faillite,  pour une sortie d’indivision, si l’une des parties ne veux pas vendre (divorce, séparation,…), dans le cas de succession où personne n’arrive à s’entendre, …

Quel que soit le type de vente publique, il serait intéressant, pour vous, de prendre le temps d’assister à l’une de ces ventes. C’est toujours très folklorique et très sympa. Il arrive que certaines de ces ventes se déroulent dans des endroits inattendus, tel que l’arrière salle d’un restaurant ou d’un café, au milieu des clients habitués de l’endroit qui regardent ça du coin de l’œil. Cela vous fera toujours une petite sortie et c’est super intéressant et même parfois très marrant et grisant.

Attention, si vous faites une enchère d’achat lors d’une vente publique.

Lors d’une telle vente publique, toutes les offres sont contraignantes et irréversibles, il n’y a pas de possibilité de mettre une clause suspensive, par exemple, pour l’obtention d’un crédit.  Prenez garde à ne pas vous laisser entraîner par le jeu des enchères et faire une offre à la légère. On n’est pas au Monopoly et cela peut vite déraper si vous ne vous êtes pas préparé auparavant.  Si vous souhaitez participer à une vente publique, rendez visite, au préalable, à un professionnel pour connaître votre capacité d’emprunt.  Ensuite, fixez-vous un montant maximal à ne pas dépasser.  Assurez-vous aussi que le bien correspond parfaitement à vos attentes et faites plusieurs visites (éventuellement avec l’aide d’un spécialiste) avant de vous décider à surenchérir.

Schéma d’une séance de vente publique :
(Source d’information venant du site : http://www.notaire.be/)

Depuis le 1er janvier 2010, la vente publique se déroule en une seule séance, avec éventuellement une mise à prix minimum.  Le montant de la mise à prix est déterminé par la valeur du bien, fixée par un expert.  Si, lors de la vente publique, personne ne souhaite enchérir au-delà du montant de la mise à prix, le notaire propose en général une mise à prix inférieure.  Les enchères commencent alors à partir de ce nouveau prix.  Si aucune mise à prix n’a été déterminée auparavant, les enchères débutent à zéro euro.
Si le bien a trouvé acquéreur lors de la première séance publique, il peut être soumis à la faculté de surenchère. Tout amateur, présent ou non lors de la séance de vente, peut surenchérir pendant les quinze jours qui suivent la vente.  En cas de surenchère, l’offre doit être égale ou supérieure de 10 % à l’offre de la première séance, avec un minimum de 250 € (si le prix est inférieur à 2 500 €) et un maximum de 6 200 € (si le prix est supérieur à 62 000 €).
S’il n’y a pas de surenchère dans le délai prévu, le bien est attribué à l’amateur qui a proposé l’enchère la plus élevée lors de la première séance de vente publique.  Si une surenchère est exercée, la vente ne sera définitive qu’après une seconde séance de vente. Le notaire fixe une nouvelle date pour une 2me séance, qui, cette fois, sera définitive. Lors de cette nouvelle session, toute personne intéressée peut émettre à nouveau une offre, le bien immobilier étant attribué au plus offrant.

Un ami m’a raconté récemment l’histoire d’une de ses connaissances qui a pu acheter un château pour une croûte de pain. En effet, comme le bien se trouve à la campagne, au fin fond de la Belgique, cet acheteur a décidé de loger dans un hôtel de la région afin d’éviter de faire le trajet de grand matin, le jour de vente définitive. Ce jour-là, il a été fort étonné qu’il n’y avait presqu’aucun candidat dans la salle alors qu’à la première séance la salle était quasiment pleine. Il a appris, par la suite, que suite à un grave accident de la route, l’autoroute avait été fermée durant presque toute la matinée et que, de ce fait, personne n’avait su arriver à temps pour la vente. Comme quoi il y a vraiment des gens qui sont cocus ! Bien que, dans cette histoire, monsieur était avec son épouse, enfin vous m’avez compris.

Je ne saurais trop vous conseiller, étant donné la complexité d’une vente publique, de prendre un maximum de renseignements auprès du notaire chargé de la vente pour être correctement informé des démarches liées à celle-ci.
Sachez également que le propriétaire, qui fait une vente publique volontaire, peut toujours retirer le bien de la vente si le prix offert ne lui convient pas.
En ce qui concerne les ventes publiques forcées, seul le juge, la banque ou le créancier peut prendre cette décision.

Quel est le coût de la vente publique pour un bien immobilier ?

Pour la vente publique, les frais correspondent à un pourcentage du prix de vente auquel le bien immobilier a été adjugé (vendu). Ces pourcentages diffèrent d'un arrondissement à l'autre. Les pourcentages sont dégressifs, ce qui signifie qu'ils diminueront au fur et à mesure de l'augmentation du montant du prix de vente. En cas d'achat d'un terrain ou d'une habitation, il faut tenir compte de pourcentages compris entre 15 % et 20 %. Ces frais comprennent, outre les droits d'enregistrement de la vente, les honoraires du notaire et du conservateur des hypothèques ainsi que les frais des procès-verbaux d'attribution et de publication (pub, location de la salle,..).
Les frais sont également, de plus, majorés en cas de deuxième vente. Il est utile de toujours prendre contact avec le notaire de manière à se faire une idée du montant des frais qui devront être payés. Les frais d'une vente publique sont généralement plus élevés que ceux d'une vente de gré à gré ordinaire.

D’autres frais complémentaires peuvent s’y ajouter : acte de base, mesurage, frais de publicité, frais de procédure, ... S'il y a des frais supplémentaires, ceux-ci seront communiqués avant l'attribution et le notaire en parle toujours avant de commencer la vente. D’où un conseil supplémentaire : soyez à l’heure pour le début de la vente. Vous entendrez toutes les infos utiles et n’hésitez pas à poser les questions adéquates, n’ayez pas peur même si le notaire peut avoir l’air austère. Généralement il ne mord pas ! En tout cas je n’ai jamais vu un notaire mordre quelqu’un, ça, on le voit plus régulièrement dans les stades de foot lors des coupes du monde.
N’hésitez pas à aller vers lui pour avoir toutes les infos. Cela ne coûte rien, et s’il montre les dents, il sera toujours temps de partir en courant, mais c’est peu probable !

Par Laurent Degraeve
Retrouver toutes ces infos dans le livre "Devenir propriétaire en Belgique comment faire ?"

www.devenir-proprietaire-comment-faire.be