L’expertise

20 oct. 2015

Le rôle de l’expert :

Dans le cadre d’un achat, une expertise est souvent demandée par les banques. Le but de celle-ci est d’estimer la valeur de la maison et de voir si elle est en bon état. L’expert fait un tour rapide de la maison, il ne vérifiera pas, en détail, l’ensemble des éléments de la maison.
En cas de travaux, l’expert doit estimer, lors de la même visite, la valeur du bien avant et après les éventuels travaux. Pour ce faire, il faudra lui remettre la liste des aménagements qui devront être effectués ainsi que les devis s’y rapportant.

Sur base de cette expertise et du rapport qui en découlera, la banque déterminera la quotité d’emprunt et le taux qui vous sera appliqué. Chaque banque travaille avec ses propres experts, demandez-lui toujours s’il est bien agréé par la banque ou l’organisme de prêt chez qui vous avez l’intention de faire votre demande afin d’éviter de faire une expertise inutile et de payer des frais supplémentaires.

Dans tous les cas, votre banquier ou votre courtier spécialisé en prêt hypothécaire est là pour vous conseiller, sinon appelez-moi je me ferai un plaisir de vous aider.
Quelle est la mission de l’expert ?
• Il rédigera un  rapport en fonction de ses observations et comparera avec le marché ‘vente’.
• Il y indiquera une série de valeurs :
o la valeur du terrain (sans construction)
o la valeur de reconstruction du bien (ou valeur intrinsèque)
o la vétusté
o la valeur en vente de gré à gré (= le prix d’achat)
o la valeur en vente publique volontaire, généralement 90 % du prix d’achat ou de la valeur en gré à gré.
o la valeur en vente publique forcée, généralement 80 % du prix d’achat ou de la valeur en gré à gré.

Pour faciliter son travail et surtout pour que votre expertise corresponde à votre plan financier, vous devez lui fournir les renseignements et documents suivants :

• la copie du compromis
• les plans
• le revenu cadastral
• la superficie terrain
• les loyers éventuels
• le détail des travaux éventuels à exécuter
• ainsi que tout ce qui concerne le bien acheté

L’expert gagnera du temps et évitera des erreurs dans votre rapport d’expertise.
L’expertise est très importante dans le cadre d’une demande de prêt. Car, pour le prêteur, le bien, que vous achetez, sert de garantie en cas de défaut de paiement de votre part. L’expertise est la seule estimation concrète de la valeur de votre achat qui garantit l’emprunt.

Les travaux :

Si une partie du prêt est allouée à la réalisation de travaux immédiats, il est impératif que vous soyez présent le jour de l’expertise. Vous devrez expliquer, à l’expert, les travaux que vous allez exécuter dans la maison, sur base de votre plan financier.

Il sera nécessaire de lui donner un devis relatif aux travaux (établi par vous-même ou par des professionnels). Attention ! Vous devrez présenter les travaux envisagés dans l’immédiat et dans le cadre du montant prévu dans le plan financier.

J’ai rencontré un cas où les clients, voulant bien faire, ont détaillé tous les travaux qu’ils avaient l’intention d’effectuer dans les vingt prochaines années : aménager le toit, faire une véranda, une piscine dans le jardin,  …. Mais ces travaux n’étaient pas prévus dans leur plan financier.

Du coup, ils se sont retrouvés avec une expertise de 50 000 € de frais d’aménagement alors que, dans le plan financier,  on n’en prévoyait que 10 000 €, pour la cuisine et la salle de bain.
Et rebelote pour une nouvelle expertise avec les bons montants. Fatalement, la valeur après les embellissements n’est pas la même quand on prévoit 50 000 € ou 10 000 € de travaux.
L’expert est tenu de donner la valeur actuelle du bien acheté et la valeur après les travaux imminents et prévus dans le plan financier pour le financement de ceux-ci. D’où la nécessité de lui expliquer, de façon évidente, ce qui est prévu dans la demande de crédit.
L’argent destiné aux travaux est libéré par tranches d’avancement, suivant la détermination établie également par l’expert.
Si vous avez prévu un budget de 5 000 € pour la cuisine, 2 500 € pour la salle de bain, vous devrez respecter ces montants sur les factures remises à la banque pour le règlement de celles-ci. C’est logique : une cuisine de 2 500 € et une salle de bains de 5 000 € n’apportent pas la même plus-value à un bâtiment que l’inverse. Si vous faites cela, le banquier risque de bloquer l’argent destiné aux aménagements et de demander une explication à l’expert.
Vous ne pouvez pas arriver chez votre banquier en expliquant que vous voulez juste 25 000 € pour faire des travaux. Sans aucune justification ni devis, comment voulez-vous qu’une valeur après travaux soit déterminée ?
Vous ne devez pas appréhender cette expertise. J’ai déjà tout vu dans ma vie professionnelle, et même si parfois une expertise négative peut poser des problèmes pour la suite du dossier, cela peut aussi jouer à votre avantage.
Autre expérience vécue : des clients avaient fait une offre pour un appartement à 145 000 €. Après le passage de l’expert, celui-ci a estimé le bien à 130 000 €. Cette expertise ne me permettait pas d’obtenir un accord de prêt supérieur à cette valeur. D’autant plus que mes clients désiraient un prêt total incluant les frais de notaire.
Après beaucoup de discussions entre l’expert et les clients, c’est l’expert qui a eu gain de cause. Les clients ont dû faire jouer leur clause suspensive et ont renégocié le prix d’achat. Finalement, les vendeurs ont accepté de faire un nouveau compromis à 130 000 €, tout bénéfice pour les acheteurs.
Les experts sont totalement indépendants et tout à fait objectifs dans leurs rapports. Ils sont agréés par plusieurs banques et/ou caisses hypothécaires. Ils n’ont pas connaissance de vos demandes financières et n’ont aucun intérêt à sur- ou sous-évaluer votre future acquisition.
Le passage de l’expert est, pour vous, plus une aubaine qu’un réel problème. Si l’expert ne confirme pas votre offre d’achat, c’est que vous vous êtes fait « avoir », en fonction de l’état du marché, dans votre région. Comme vous avez suivi mon conseil et prévu la « clause suspensive d’obtention du prêt », vous pourrez faire annuler le compromis signé, grâce à la lettre de refus que vous écrira le prêteur.
Si vous avez un doute sur la valeur du bien, vous pouvez demander une expertise préalable à votre offre. Mais sollicitez le passage d’un expert agréé par l’organisme chez qui vous introduirez votre demande. Si vous faites l’offre, vous économiserez des frais supplémentaires dus à une seconde estimation demandée par cet organisme.
Des acheteurs s’étonnent parfois de la rapidité avec laquelle l’expertise est réalisée. L’expert est un professionnel, a l’œil aguerri et c’est son job quotidien. Il n’est pas là pour vérifier le bon fonctionnement de la chaudière, ni les dimensions de toutes les pièces. Il confirme que l’état général correspond bien au prix demandé par rapport à l’état du marché. La pratique lui permet de se faire rapidement une opinion, il ne perd pas de temps. Ne vous étonnez donc pas si la visite de votre maison se fait en un quart d’heure.

Par Laurent Degraeve
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