Contenu obligatoire du compromis de vente !

5 janv. 2016

Contenu obligatoire du compromis de vente :

Afin d’éviter toute discussion ultérieure, le compromis devra être rédigé avec le plus grand soin et la plus grande clarté. Il devrait toujours comprendre les rubriques suivantes :

les parties :
Les premières indications sont relatives aux parties qui s'engagent. Il faut vérifier l'identité et la capacité du vendeur : le vendeur est-il bien le seul propriétaire ? Tous les vendeurs sont-ils majeurs ? Le vendeur n'est-il pas en état de faillite ?
Il faut aussi déterminer qui sera l'acquéreur. Il est en effet possible d'acheter :

1. - pour soi, seul ou en indivision avec d'autres personnes ;
2. - pour le compte d'une autre personne, en se portant fort, ou en prévoyant une déclaration de commande ;
3. - pour le compte d'un enfant mineur ;
4. - pour le compte d'une société en formation.

Le meilleur conseil pour cette démarche est de prendre contact avec votre notaire qui se fera un plaisir de vérifier cela pour vous.
Toutes les infos sur internet et pour la Belgique sur : www.notaire.be
 

le bien vendu :
Le vendeur et l'acquéreur doivent être d'accord sur le bien et s'éclairer complètement. Le compromis devra toujours :

Décrire correctement le bien vendu : la prairie voisine fait-elle partie de la vente ? Quelle est la cave qui est vendue avec l'appartement ? Le garage, qui se trouve au fond du jardin, mais qui a son propre accès, est-il vendu avec la maison ? Pour éviter tout problème, il est préférable de reprendre la description exacte reprise dans le titre de propriété du vendeur.

Et faire toujours attention qu’on parle bien de la même chose.

Avez-vous entendu cette histoire diffusée, un jour, à la télévision :

Un couple avait acheté un terrain. Après avoir passé toutes les démarches : administratives, architecte, notaire, constructeur,… le bâtiment fut construit, sans problème.
Notre petite famille emménage dans son nouveau nid.
À peine installée dans celui-ci, une personne se présente à eux en leur signalent gentiment qu’ils étaient chez lui. Stupeur ! Mais, en effet, renseignements pris, la construction était érigée sur le mauvais terrain; notre petit couple était, en réalité, propriétaire du terrain voisin.

Vous imaginez la suite dramatique de cet événement : la loi sur la propriété, en Europe, est la propriété du sol.
Vous êtes donc responsable et propriétaire de votre terrain et de tout ce qui y est bâti.
Dans cette affaire, personne n’avait réellement étudié les plans au cadastre et tout le monde a été berné.
Le couple s’est retrouvé avec un terrain vide. Il n’avait aucun droit sur le bâtiment qui était construit, ce dernier se trouvant sur le terrain jouxtant le leur.
Le vrai propriétaire du terrain l’avait acheté pour y construire une maison plus tard. N’étant pas du coin, il se rendait rarement sur son terrain. Il a donc été plus que surpris, en passant devant son terrain, en voyant qu’une maison s’y trouvait.
L’autre terrain avait été vendu dans le cadre d’une succession. L’agent immobilier s’était involontairement trompé de parcelle, il avait reçu des mauvaises informations des ayants droit.
Ce fut un bon casse-tête pour les juges et les avocats. L’erreur est humaine, mais que de tracas évités si quelqu’un avait juste pris le temps de contrôler les plans au cadastre.
Il vaut mieux vérifier deux fois qu’une. Même si le travail du notaire est impeccable, il faut revérifier les plans et le cadastre.

Il arrive parfois qu’un promoteur se trompe et si vous n’êtes pas vigilant, c’est vous qui serez vu !
Vous vous souvenez de l’histoire de la maison d’Annevoie ? Un entrepreneur envoie ces ouvriers  abattre une maison ... C’est seulement à la fin de la journée que les ouvriers se sont rendu compte qu’ils s’étaient trompés de bâtiment et avaient démoli une autre maison. Il n’en reste que cette histoire belge a fait beaucoup rire, et que des humoristes l’ont repris pour en faire des sketchs (comme François Pirette : voir sur internet, trop comique !). Heureusement, la maison était vide. Il n’y a eu aucun blessé et l’entrepreneur s’est engagé à reconstruire la maison. Le bâtiment à démolir le fût aussi. Cela fait, malgré tout, beaucoup de soucis pour une petite erreur, non ?

Il est nécessaire de reprendre l'état et la superficie du bien vendu : l'acheteur doit avoir été parfaitement informé et avoir eu l'occasion de visiter le bien dans le détail. Il doit savoir vérifier si la superficie reprise dans le compromis concorde avec la réalité et/ou s'il n'y a pas de vices dans l'immeuble.

S'il existe des servitudes (droit de passage, servitude de vues, d'écoulement des eaux, ...), le compromis doit les stipuler avec minutie, et vous devez réaliser les inconvénients que cela engendrera, pour vous. Souvenez-vous les déboires d’une de mes connaissances dont je vous ai parlé, au début de ce livre.
Préciser les modalités d'occupation du bien : si le bien est loué, le compromis reprendra les conditions exactes d'occupation pour permettre à l'acquéreur de connaître ses droits et obligations à l'égard du locataire.

Si le vendeur habite le bien, il indiquera, dans le compromis, la date à laquelle il s'engage, à le mettre à la disposition de l'acquéreur.

Dans la vie on n’est jamais à l’abri de rien et jamais assez prudent.
 

le prix :

Il convient de déterminer avec précision le prix et son mode de paiement : montant de l'acompte ou de la garantie, destination de cette somme, paiement comptant ou différé du solde, ...
Prudence !

Mon notaire m’a déjà parlé de différents cas où, dans des compromis, on avait tout sauf le prix, ou encore, les vendeurs avaient convenu de tout : ils avaient même parlé des meubles, du garage et le prix était aussi bien indiqué ; ils avaient juste oublié de dire sur quoi consistait la vente et  d’indiquer l’adresse du bien concerné.

L’acheteur se retrouvait donc avec un compromis d’achat en bonne et due forme mais sans bien défini !

Le candidat acquéreur doit se montrer extrêmement prudent lorsque quelqu'un lui propose de signer un document intitulé « option », qui souvent, ne représente qu'une offre de prix qui n'engage que lui, surtout si un acompte lui est demandé à ce moment.
Pour ces raisons, il est vivement conseillé de demander l'avis d'un spécialiste avant de signer une quelconque option. Le procédé le plus simple est de solliciter l’avis du notaire qui sera, ultérieurement, chargé de passer l'acte.

D’un autre côté, il ne faut pas devenir « parano » au risque de ne jamais rien signer et de passer à côté d’une bonne affaire.
Côté notaire, je conseille toujours à mes clients, de prendre leur propre notaire (notaire de famille) ou d’en trouver un dans la région de leur futur achat. Évitez, si possible, de prendre le même notaire que le vendeur. Pourquoi ? En cas de litige, le notaire sera pris entre deux feux et aura plutôt tendance à défendre son client qui, dans ce cas présent, est le vendeur.
Comme les frais de notaire sont identiques qu’il y ait un ou plusieurs notaires dans l’opération d’achat, autant que chaque partie ait le sien pour se défendre.

Par Laurent Degraeve
Retrouver toutes ces infos dans le livre "Devenir propriétaire en Belgique comment faire ?"

www.devenir-proprietaire-comment-faire.be