Qu’est-ce que le viager

13 avr. 2016

Qu’est-ce que « le viager » ?

Vous avez déjà entendu qu’il existe la possibilité d’acheter en viager, mais qu’est-ce qu’un achat en viager ?

C’est une vente dont le prix est constitué par des rentes viagères. La vente en viager est, en fait, une vente comme une autre, sauf que l’acheteur ne paie pas le prix lors de l’acte notarié.

Dans ce cas, l’acheteur s’engage à payer le prix selon les conditions convenues entre lui et le vendeur. C’est une forme de loyer mensuel, comme un crédit à la banque, sauf que la banque est remplacée par le vendeur lui-même. L’acheteur s’engage au paiement d’une somme mensuelle tout au long de la vie du vendeur, éventuellement limité à un certain nombre d’années. La garantie la plus courante, pour s’assurer de ces paiements, est l’établissement d’une hypothèque en faveur du vendeur.

Pour toute vente dans laquelle le prix n’est pas payé comptant à l’acte, le vendeur a, en vertu de la loi, un privilège sur le bien vendu qui est inscrit par le conservateur des hypothèques, suite à l’acte de vente. De cette manière, il existe une hypothèque tout comme une banque reçoit une telle garantie pour son crédit.

En cas de défaut de paiement, le vendeur peut pratiquer une saisie exécution et ainsi faire vendre le bien. Ensuite, sa créance sera prélevée sur le prix de vente.

La formule peut être très intéressante mais il ne faut jamais espérer, surtout de nos jours, que la dette sera vite réglée par le décès du ou des vendeurs. Il est préférable de fixer une date de fin au contrat et bien faire ces calculs.

Tout le monde a en mémoire l’histoire de Jeanne Calment, qui avait vendu sa maison, en viager, à son notaire.
Pour ceux qui ne connaissent pas cette histoire : Maître Raffray était un notaire qui fit une bien mauvaise affaire : il signa avec l’une de ses clientes, une dame d'Arles alors âgée de 90 ans, un viager. Il ne se doutait pas que sa cliente, Jeanne Calment deviendrait la doyenne de l'humanité à plus de 122 ans et décèderait quelques années après lui.

Cette « bonne affaire » aura coûté à Maître Raffray et à sa famille le double de la valeur de la maison. Même si le notaire en a eu la jouissance dès que Madame Calment est partie en maison de retraite, il devait toujours lui payer la rente pour celle-ci. Elle était née le 21 février 1875 sous la présidence de Mac-Mahon et mourut à 122 ans, 5 mois et 11 jours.

Ce n’est pas une raison valable pour rayer la vente en viager. Il faut bien considérer que cette histoire est unique en son genre. Ce notaire a certainement réalisé, dans sa carrière, d’autres affaires plus intéressantes ; enfin j’espère pour lui, sinon il n’aura vraiment pas eu de chance dans sa vie.

Mon Assistante m’a raconté un autre cas : une vente en viager vient d’être enregistrée chez le notaire.
Tout est en ordre : l’acte est signé et le bouquet est payé. Le vendeur et l’acheteur sortent de l’étude et, soudain, le vendeur fait un malaise. L’ambulance arrive d’urgence, embarque le souffrant tout en lui prodiguant les soins nécessaires. Verdict : crise cardiaque foudroyante…l’acquéreur n’a jamais payé le moindre euro de loyer. Comme quoi….le malheur des uns fait le bonheur des autres.

La loi stipule toutefois que si le vendeur décède, suite à une maladie, dans les vingt jours qui suivent l’acte, la vente est purement et simplement annulée.

Par Laurent Degraeve
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