Crédit hypothécaire Total 100 % plus PAT

22 juin 2016

Crédit hypothécaire Total 100 % plus PAT :

Une des possibilités et non des moindres est de faire un crédit hypothécaire à 100 % pour l’achat et les travaux. Pour les frais de notaire ont souscrit à un PAT à but immobilier, les taux pour ce type de PP (oups ! j’avais oublié celui-là PP = « Prêt Personnel ») est relativement bas : 5,75 %.
 

Le plan financier 100 % + PAT Frais de notaire :

- Achat : 210 000 €
- Travaux de rénovation : 20 000 €
- TVA sur la rénovation à 6 % soit : 1 200 €
- Frais de notaire et d’enregistrement à 12,5 % plus frais annexe (voir calculateur sur le site des notaires ou le site Solufinance) : +- 31 000 € de provision
- Les frais d’acte de crédit : 6 000 €
- Prime caution : pas de prime caution donc 0 €
- Assurance SRD pas de prime unique donc 0 €

Total à financer = 268 200 €

Prêt hypothécaire de 100 % soit 230 000 € (100 % de la quotité, soit le prix d’achat plus les travaux)
Et un PAT frais de notaire = 38 200 € pour couvrir la différence.

Tableau PH 100 % :
Produit   : Taux 12/5/5 (cap 3)
Date de tarif  : 05/09/2015
Montant  : 230 000 €
Taux annuel  : 2,95 %
Durée  : 25 ans
Type d’amortissement :  versement constant (amortissement constant)
Mensualité de référence : 1 080,05 €
Coût total : 325 015,05 €
Mensualité min. : 898,31 €
Mensualité max. : 1 282,80 €
Cout total max. : 355 644,00 €

Tableau PAT :
PAT de 38 200 € en 84 fois : 550,82 € à un taux de  5,75 % soit un total remboursé de  46 268 €
Assurance SRD : 18,20 € par mois pour les deux (couverture à 50 % chacun) soit un total de prime de 5 460 € sur 25 ans.

Total pour le PH, le PAT et l’assurance SRD :
Mensualité : PH 1 080,05 € + PAT 550,82 € = 1 630,87 € pendant 7 ans puis on redescend à 1 080,05 €
Coût total : 372 743,05 € avec PAT et SRD
Cout total max. : 407 372,00 € avec PAT et SRD

Les comparaisons des différents procédés d’un prêt total ou d’un crédit 125 % :

Afin d’établir un comparatif correct entre ces multiples procédés, il n’y a pas d’autre choix que de pratiquer comme je l’ai fait ci-avant.
Pour un choix avisé, vous devez prendre en considération la mensualité la mieux adaptée à votre situation, le coût total du crédit ainsi que l’inflation.

100 % plus PAT :
Plus onéreux, au départ d’un prêt 125 % cautionné, mais revient moins cher au final.
Après 7 ans c’est la délivrance et la charge devient plus que supportable.
Mensualité : PH 1 080,05 € + 550,82 € = 1 630,87 € pendant 7 ans puis 1 080,05 €
Coût total : 372 743,05 € avec PAT et SRD
Cout total max. : 407 372,00 € avec PAT et SRD

Pour financer un prêt total :
Il faut savoir qu’on est parfois obligé d’aller vers telle ou telle formule, en fonction de la situation financière des clients, du rapport charge/revenu imposé par les organismes de crédit, ainsi que des crédits éventuellement en cours.
Prenez votre cahier (ou à la fin cet ouvrage dans la partie : le cahier de mon crédit), et faites les différentes comparaisons par rapport à votre situation et votre projet.

TRUCS ET ASTUCES
Si vous voulez ne pas perdre de temps et avoir des conseils dans cette démarche, je vous recommande de prendre contact avec un professionnel (votre banque ou un courtier de crédit), avec qui vous allez étudier les différentes possibilités d’emprunt (si un prêt est nécessaire) et connaître, en fonction de votre situation, quelles sont vos possibilités d’achat.

C'est ici que le rôle d’un spécialiste en prêts hypothécaires et en matière immobilière prend toute son importance :
Il mettra tout en œuvre afin de vous conseiller et vous informer au mieux, tout au long de l'opération. Son intervention peut se faire dans toutes les étapes :

• plan financier (calcul de tous les coûts liés à l'achat, la construction, ...)
• étude de vos possibilités d'emprunt (en fonction de votre situation, ...)
• conseils lors de la signature du compromis de vente (le contacter avant)
• conseils dans la formule de prêt la mieux adaptée (durée, sécurité, ...)
• recherche sur le marché des meilleures conditions de taux
• formalités de demande et d'obtention de votre accord de prêt
• conseils à la passation de l'acte chez le notaire
• le marché du prêt hypothécaire

Le marché du prêt hypothécaire est vaste et de plus en plus complexe : un grand nombre de banques et organismes pratiquent le prêt hypothécaire et, avec le marché européen, l’offre est immense.

Chaque organisme dispose de ses propres tarifs associés à une multitude de formules (révisions annuelles, triennales, quinquennales, semi-fixe, fixe, maximum à la hausse, durée flexible, mensualités ou amortissements constants, etc.) et assortis à des critères, tout aussi nombreux, de quotités, conditions d'acceptation, conditions bancaires et assurances, ...  soit, succinctement dit, un bon mal de tête assurer pour un néophyte !

Tout cela influence directement les réductions complémentaires à négocier, au cas par cas, et pour lesquelles il faut avoir des talents de fin négociateur.  Autant dire qu'il est très difficile pour un particulier d'y dénicher son crédit idéal.

Le candidat-emprunteur a toujours intérêt à enquêter sur le marché à un maximum d'endroits. Faire appel à un conseiller ne vous coûte absolument rien et vous permet d'éviter de nombreux frais et démarches inutiles.
Vous bénéficiez, tant au niveau des conditions que des facilités d'obtention de votre crédit, de sa connaissance et de son expérience du marché grâce à ses relations.

Ici, je prêche un peu pour ma ‘chapelle’, étant moi-même courtier de crédit depuis plus de 20 ans. Mais que ce soit chez moi, auprès de votre banquier ou chez un autre courtier, cela peut vraiment vous aider dans vos approches car nous sommes là pour vous épauler et surtout, le crédit et l’immobilier : c’est notre métier.
Gardez en mémoire que c’est vous, au final, le propriétaire et surtout l’emprunteur et que c’est vous qui rembourserez l’emprunt de votre maison. Ne vous laissez jamais embarquer dans une charge de crédit trop lourde qui, à terme, ne pourrait pas vous convenir et pourrait vous mettre en difficultés financières. Soyez vigilants : les conseilleurs ne sont pas les payeurs !

Prenez votre cahier (ou à la fin cet ouvrage dans la partie : le cahier de mon crédit), et faites les différentes comparaisons des différents moyens pour financer un bien en prêt total ou 125 %, par rapport à votre situation.

Par Laurent Degraeve
Retrouver toutes ces infos dans le livre "Trucs et astuces pour votre prêt hypothécaire"
Aux éditions : « La Boîte à Pandore » disponible dans toutes les librairies
Info : www.devenir-proprietaire-comment-faire.be