Crédit hypothécaire en formules panachées ou light home

29 juin 2016

Les formules panachées ou « light home » :

Quand on parle de panachage, il s’agit d’une combinaison de différents types d’amortissement, mais on peut également prendre différents types de variabilité du taux (c’est communément appelé un crédit avec plusieurs conventions).

Il est difficile ici de vous donner des exemples pour la bonne et simple raison qu’ils sont infinis … en conséquence, il est impossible de tous vous les exposer. Je tiens à éviter de rédiger un livre de 2 000  pages, à préserver la forêt amazonienne et surtout à ce que ce livre ne devienne pas soporifique (même s’il l’est déjà un peu).

Ce que vous devez savoir, c’est que tout est possible en fonction de votre cas, de votre situation, de la quotité demandée, et bien sûr des critères d’acceptation de la banque avec laquelle vous souhaitez faire votre crédit.

On pourrait faire un crédit avec 20 % de celui-ci en terme fixe, 40 % en mensualités constantes et 40 % par exemple en amortissement constant ; ou une partie en ALAC et le reste en mensualités constantes.

Autre choix : 40 % du crédit en taux fixe et 60 % en taux variable … Et même combiner différents types d’amortissement avec différentes variabilités de taux.

Vous voyez toutes les combinaisons d’amortissement et de type de taux sont effectivement possibles.

La formule « Light home » :

C’est une autre des formules toutes faites : exemple de la formule ‘light home’, proposée par certains organismes de crédit.

Le principe est le suivant : 70 % de la somme est empruntée en mensualités constantes et 30 % est empruntée en terme fixe.

Ce qui correspond finalement à une mensualité équivalente à 80 % de la mensualité d’un crédit à 100 % en mensualités constantes.

Exemple :

Dans ce type de crédit, il y a deux types de convention :

Tableau 1 :

Produit                :              Taux fixe

Date de tarif      :              05/09/2015

Montant             :              70 000 €

Taux annuel       :              2,7872 %

Durée   :                              20 ans

Type d’amortissement :              versement constant (amortissement constant)

Mensualité        :              378,33 €

Coût Total           :              90 799 €

Période               Mensualité                        Capital                  Intérêt                Solde                   Taux mensuel

1                             378,33 €                               219,90 €               158,43 €               69 780,10 €         0.229 %

2                             378,33 €                               220,40 €               157,93 €               69 559,70 €         0.229 %

3                             378,33 €                               220,90 €               157,43 €               69 338,80 €         0.229 %

4                             378,33 €                               221,40 €               156,93 €               69 117,41 €         0.229 %

5                             378,33 €                               221,90 €               156,43 €               68 895,51 €         0.229 %

6                             378,33 €                               222,40 €               155,93 €               68 673,11 €         0.229 %

7                             378,33 €                               222,90 €               155,43 €               68 450,21 €         0.229 %

8                             378,33 €                               223,41 €               154,92 €               68 226,80 €         0.229 %

9                             378,33 €                               223,91 €               154,42 €               68 002,88 €         0.229 %

10                           378,33 €                               224,42 €               153,91 €               67 778,46 €         0.229 %

11                           378,33 €                               224,93 €               153,40 €               67 553,54 €         0.229 %

12                           378,33 €                               225,95 €               152,89 €               67 328,10 €         0.229 %

……..

240                        378,33 €                               377.47€ 0,86€                     0.0 €                      0.229 %

Tableau 2:

Produit :              Taux fixe

Date de tarif :    05/09/2015

Montant :           30 000 €

Taux annuel :    2,7872 %

Durée :                20 ans

Type d’amortissement :              sans amortissement (crédit à terme fixe)

Mensualité de départ   :              68,70€ + 30.000€ à la fin des 20 ans

Coût Total           :                              46 488 €

Période               Mensualité                        Capital                  Intérêt                Solde                   Taux mensuel

1                             68,70 €                0 €                          68,70 € 30 000 €               0.229 %

2                             68,70 €                0 €                          68,70 € 30 000 €               0.229 %

3                              68,70 €                0 €                          68,70 € 30 000 €               0.229 %

4                              68,70 €                0 €                          68,70 € 30 000 €               0.229 %

5                             68,70 €                0 €                          68,70 € 30 000 €               0.229 %

6                             68,70 €                0 €                          68,70 € 30 000 €               0.229 %

7                             68,70 €                0 €                          68,70 € 30 000 €               0.229 %

8                             68,70 €                0 €                          68,70 € 30 000 €               0.229 %

9                             68,70 €                0 €                          68,70 € 30 000 €               0.229 %

10                           68,70 €                0 €                          68,70 € 30 000 €               0.229 %

11                           68,70 €                0 €                          68,70 € 30 000 €               0.229 %

12                           68,70 €                0 €                          68,70 € 30 000 €               0.229 %

…

120                        68,70 €                0 €                          68,70 € 30 000 €               0.229 %

…

240                 30 068,70 €                 30 000 €               68,70 € 0.0 €                      0.229 %

Tableau combiné de 1 et 2 :

Produit                :              Taux fixe

Date de tarif      :              05/09/2015

Montant             :              100 000 €

Taux annuel       :              2,7872 %

Durée   :                              20 ans

Type d’amortissement :              70 % versement constant et 30 % terme fixe

Mensualité        :              447,03 € + 30.000€ à la fin des 20 ans

Coût Total           :              137 287 €

En clair, dans cette formule vous remboursez +-80 % de la charge d’une mensualité constante, mais à l’inverse d’un step by step ou d’une formule ALAC, votre mensualité ne va pas augmenter et ce pendant toute la durée du crédit.

Par contre, il ne faudra pas oublier qu’au terme de celui-ci une somme de 30 000 € restera à rembourser en une fois.

Pour ma part, je conseille régulièrement cette formule, pour deux raisons :

• La première est que la charge de ce crédit correspond à 80 % de la charge d’une mensualité constante. Mais que, contrairement à une formule step by step ou une formule ALAC, la banque tient compte de cette charge dans la quotité d’endettement. Alors que pour les autres formules elle tient compte de la charge maximum. (cela permet de faire passer des dossiers « difficiles » et/ou d’augmenter et de booster la capacité d’emprunt de certaines personnes).
• La deuxième dépend de l’âge de la personne. Si la personne a plus de 40 ans et qu’elle a une épargne pension ou une assurance groupe auprès de son employeur, cette formule lui permet de payer moins, tout en amortissent malgré tout, une partie de son crédit (à l’inverse d’un crédit à 100 % en terme fixe ou l’on n’amortit rien).

De plus, si finalement on le compare à une mensualité classique, la charge est de 447,03 € au lieu de 542,07 € soit une différence de 94,74 € par mois pour 100 000 € emprunté.

Si tous les mois, vous mettez cette somme de côté soit 94,74€ fois 12 mois fois 20 ans (pour les matheux multiplié simplement par 240) au terme, vous aurez épargné  22 737,60 €. Avec les intérêts accumulés sur les vingt ans, vous devriez arriver à environ 25 000 €, quasi le montant à  solder du terme fixe.

Avec deux avantages non négligeables :

1. La charge mensuelle est, et reste à 447 €; en cas de difficultés financières ou autre coup dur, c’est cette somme-là que vous devrez débourser chaque mois et pas 542 €.

1. Si vous faites votre épargne, en cas de problème financier ou si vous devez réaliser des travaux dans le bien (comme par exemple une nouvelle chaudière ou réparer le toit), vous disposerez de ce capital pour y pallier. Si vous avez une difficulté après 10 ans vous aurez déjà 11 000 € épargné pour y faire face.

Alors que si vous avez opté pour une mensualité avec annuité constante, vous devrez payer 542 € chaque mois et, cela, quelle que soit votre situation financière. Si vous devez faire face à un problème (comme énoncé ci-avant) vous serez obligé de faire un nouveau crédit pour y remédier, puisque vous n’aurez pas cette économie. Ce qui vous obligera à devoir payer chaque mois 542 € plus le nouveau crédit souscrit pour les travaux.

Bien sûr, avec la formule « Light Home », au terme du crédit vous devrez rembourser les 30 % de la dette et vous devez y être très vigilant.

Avec ce produit, c’est vous qui aurez toutes les cartes en mains pour gérer votre budget vous-même, tout en limitant raisonnablement les risques par rapport à un terme fixe.

Vous restez libre de votre choix. Je le dis toujours à mes clients, les conseilleurs ne sont pas les payeurs.

C’est vous qui payez. Optez pour la formule qui vous convient le mieux, tout en pesant le pour et le contre de chacune d’elles. Et n’hésitez pas à venir me voir, à prendre contact avec votre banque ou avec un courtier de crédit spécialisé en prêt hypothécaire, afin de regarder la solution la mieux adaptée à votre situation et qui pourrait le mieux vous convenir.

Par Laurent Degraeve

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Info : www.devenir-proprietaire-comment-faire.be