Le mandat hypothécaire

22 sept. 2017

Le mandat hypothécaire :

Une hypothèque est une garantie prise sur un immeuble. Sa constitution entraîne des frais pour le débiteur. Ne peut-on pas donner à la banque une promesse d'hypothéquer ?

L'institution financière ou la société de crédit qui avancera à son client une somme importante, par exemple, pour lui permettre d'acquérir un immeuble, demandera des garanties pour avoir la certitude de récupérer ce qui lui est dû. Généralement, ce sera une hypothèque sur l'immeuble acquis. Mais, la constitution d'une hypothèque entraîne des frais qui peuvent paraître importants et inutiles, surtout si la banque n'a aucune méfiance à l'égard de son client et dispose éventuellement d'autres garanties, ou si le crédit doit être consenti pour une très courte durée (par exemple, un crédit de transition entre l'acquisition d'une nouvelle habitation, et la vente de l'ancienne).

Afin de permettre au débiteur d'économiser ces frais, les institutions qui ont une totale confiance en leur client, acceptent parfois de ne pas demander d'hypothèque, en se contentant d'un mandat hypothécaire: le débiteur signe un mandat en faveur de délégués de l'institution financière qui pourront immédiatement prendre une hypothèque, sans l'intervention de ce débiteur, si celui-ci ne respecte pas ses engagements.

Cette situation est dangereuse pour l'institution financière, parce qu'elle mettra de l'argent à la disposition de son débiteur sans avoir de garantie. Elle a seulement la possibilité de prendre une garantie dès qu'elle se méfiera de la solvabilité de son client. Dans ce cas, le mandat n'est qu'un contrat entre la banque et le débiteur et il ne sera pas renseigné dans des registres publics. Le débiteur de mauvaise foi aura toujours la possibilité de vendre l'immeuble qui fait l'objet du mandat ou l'hypothéquer au profit d'une autre institution. Il s'agit ici d'un contrat de confiance entre la banque et son client, mais, lorsque la banque se rendra compte de ce que son client ne méritait pas cette confiance, il sera souvent trop tard ! Une des plus grandes qualités des banquiers est la prudence : pour cette raison, ils hésitent à utiliser cette solution et ils ne la proposeront que s’ils peuvent avoir également d'autres garanties (comme un dépôt de titres).

Un mandat hypothécaire est également très dangereux pour le débiteur, parce que le créancier pourra utiliser le mandat et prendre l'hypothèque (sans devoir le signaler au débiteur) quand il le désirera. C'est l'épée de Damoclès qui pendra au-dessus de sa tête ! Le débiteur devra également avoir une totale confiance en son banquier, en espérant qu'il ne se servira pas abusivement de ce mandat.

L'avantage de la formule est évidemment l'économie de frais qu'elle engendre. Il n'y a pas de constitution d'hypothèque, et de ce fait, pas de droit d'enregistrement et de droit d'hypothèque. Cependant, comme le mandat porte sur un immeuble, il devra être rédigé dans la forme d'un acte notarié. Outre les frais des recherches et de timbres, le débiteur devra payer un honoraire notarié : le tarif des actes notariés, identique et obligatoire pour tous les notaires, prévoit un honoraire équivalent à un quart de l'honoraire de l'acte d'affectation hypothécaire.

Toutefois, si la banque doit faire usage du mandat, cela coûtera plus cher au débiteur qui devra supporter les frais du mandat et les frais de l'acte d'affectation hypothécaire.

La formule paraît attrayante, mais elle reste dangereuse pour tous; pour cette raison, elle demeure une exception.

Pour ma part, je ne parle que très rarement du mandat et des possibilités liées à celui-ci pour deux raisons :

• La première est que l’économie n’est pas toujours intéressante : si vous faite effectivement des économies d’une partie des frais de notaire sur l’inscription hypothécaire de votre bien, il est fort à parier que la banque majorera votre taux pour les risques qu’elle encoure et cela sera au final moins intéressant pour vous.

• La deuxième est que la plupart des banques ne les acceptent plus et de ce fait, les dossiers avec mandats deviennent vraiment difficiles à faire accepter par un organisme de crédit.

De plus sur la partie en mandat on ne peut avoir d’avantage fiscal.

Néanmoins, chaque cas est unique, renseignez-vous toujours sur les possibilités de celui-ci.

Prenez votre cahier (ou à la fin cet ouvrage dans la partie : le cahier de mon crédit), et déterminez le crédit dont vous auriez besoin et qui sera le plus judicieux pour des raisons fiscales tout en vous permettant de garder des liquidités pour faire face aux aléas de la vie.

Vos moyens vous permettent-ils ce crédit ? Êtes-vous certain de pouvoir « tenir la distance »  Votre achat immobilier va vous endetter pour de nombreuses années, entre 15 et 30 ans. Bien des événements peuvent se produire durant une si longue période. Votre situation professionnelle est-elle solide ? Espérez-vous une progression constante de vos revenus ? Avez-vous l'intention d'avoir des enfants ? Le bien que vous convoitez, est-il susceptible de pouvoir les accueillir ou devrez-vous en changer au bout de quelques années ?

Reprenez votre cahier (ou à la fin cet ouvrage dans la partie : le cahier de mon crédit) et écrivez :

• Quel est mon budget ?

Faites deux colonnes sur cette feuille. Sur la partie de droite, notez tous vos revenus et vos rentrées financières, sur la partie de gauche vos dépenses existantes (auxquelles vous ôtez les charges d’aujourd’hui qui disparaitront le jour où vous devenez propriétaire : tel que votre loyer actuel, …).

Cela vous permettra de déterminer la charge future que vous souhaitez ne pas dépasser pour votre achat immobilier.

Fort de ce montant, additionné de vos éventuels fonds propres, vous connaîtrez la somme totale à ne pas dépasser, frais de notaire et travaux éventuels  compris.

Par Laurent Degraeve

Retrouver toutes ces infos dans le livre "Trucs et astuces pour votre prêt hypothécaire" 

Aux éditions : « La Boîte à Pandore » disponible dans toutes les librairies

Info : www.devenir-proprietaire-comment-faire.be