La formule confort total

28 juil. 2016

La formule « confort total » :

Cette formule combine un crédit sans amortissement pendant les 5 premières années où vous ne payez que des intérêts sur le crédit, puis une mensualité constante pour rembourser celui-ci.

Vous variez donc le type d’amortissement de votre crédit sur la durée.

Si je dois la comparer de manière identique sur 20 ans comme pour les autres types d’amortissement, je devrais faire : les 5 première années je ne paie que des intérêts et les 15 années suivantes je rembourse le capital et les intérêts (c’est comme si je suis locataire de mon achat pendant 5 ans et ensuite je rembourse ce crédit sur 15 ans).

Tableau :

Produit :              Taux fixe

Date de tarif :    05/09/2015

Montant :           100 000 €

Taux annuel :    2,7872 %

Durée :                20 ans

Type d’amortissement :              pas d’amortissement pendant 5 ans, puis mensualité constante

Mensualité de départ   :              229 €

Mensualité après 5 ans :              677 €

Coût Total           :                              135 600 €

Période               Mensualité                        Capital                  Intérêt                Solde                   Taux mensuel

1                             229,00 €                               0 €                          229,00 €               100 000 €             0.229 %

2                             229,00 €                               0 €                          229,00 €               100 000 €             0.229 %

3                             229,00 €                               0 €                          229,00 €               100 000 €             0.229 %

4                             229,00 €                               0 €                          229,00 €               100 000 €             0.229 %

5                             229,00 €                               0 €                          229,00 €               100 000 €             0.229 %

6                             229,00 €                               0 €                          229,00 €               100 000 €             0.229 %

7                             229,00 €                               0 €                          229,00 €               100 000 €             0.229 %

8                             229,00 €                               0 €                          229,00 €               100 000 €             0.229 %

9                             229,00 €                               0 €                          229,00 €               100 000 €             0.229 %

10                           229,00 €                               0 €                          229,00 €               100 000 €             0.229 %

11                           229,00 €                               0 €                          229,00 €               100 000 €             0.229 %

12                           229,00 €                               0 €                          229,00 €               100 000 €             0.229 %

…

61                           677,00 €                       450,67 €                       226,33 €          99 549,33 €              0.229 %

…

240                        677,00 €                       675,47  €                          1,53 €                0.0 €                      0.229 %

Vous constatez que si cette formule semble intéressante au départ, après 5 ans, c’est le revers de médaille !

Généralement, cette formule est proposée sur 30 ans ou 25 ans et donne l’impression que c’est intéressant car les mensualités de départ sont très faibles. En réalité, les 5 premières années sont perdues en terme d’amortissement, c’est un peu comme si, pendant ces 5 ans, vous étiez le locataire de votre banque et de votre propre maison, car vous n’amortissez rien ! Le capital de la dette est toujours dû, malgré les paiements effectués durant ces 5 années, finalement comme un loyer !

Après, c’est la douche froide car la mensualité augmente en une fois. Votre remboursement subit une grosse augmentation pour rattraper ce retard, et pour commencer à amortir.

Ici, pour reprendre l’idée du bain, c’est comme si vous laisser le robinet du bain fermé pendant 5 ans et qu’après vous l’ouvrez à fond pour rattraper le retard, pendant les 15 années suivantes.

Le pis c’est quand celle-ci est proposée pour un prêt total 125 % (capital + frais de notaire).

En effet, si vous souhaitez vendre votre bien et que vous avez fait un prêt total en ‘confort total’, ou que vous souhaitez faire un rachat de ce crédit pour avoir des meilleurs taux,  c’est impossible  pendant les 10 premières années. Pourquoi ? Parce que vous devez encore la totalité de l’emprunt des 5 premières, puisque vous n’avez rien remboursé du capital. Ni le prix d’achat de votre bien, ni les frais liés à cet achat de +- 25 %. Et vous devrez attendre encore au minimum 5 ans afin d’avoir amorti suffisamment de capital pour prétendre au rachat de crédit.

En cas de problèmes financiers ou une séparation du couple, c’est la catastrophe et vous serez obligé de demander des prêts personnels pour solder votre emprunt hypothécaire. Car la vente de votre maison ne couvrira pas le solde restant à payer pour ce type de crédit.

La seule autre option, en cas de séparation, c’est de continuer à vivre avec votre ex-conjoint dans le bien jusqu’au moment où vous aurez remboursé suffisamment de capital pour que le produit de la vente de celui-ci couvre le solde restant dû.

J’imagine, que dans certains cas, cette autre option peut-être aussi détestable que la prison et que vous pourriez finalement envier les résidents de la prison de Forest, mais surtout n’envisagez pas l’irréparable pour en finir avec cette situation invivable !

Même si, dans cette option, le bon côté des choses c’est que le remboursement de votre crédit deviendra le cadet de vos soucis, le mauvais c’est que vous passerez les 20 prochaines années de votre vie avec deux autres personnes dans 10 m².

Bon vous avez compris : ce type de crédit n’est pas celui que je préfère. Il est, en réalité, réservé à un public averti et n'est applicable que dans certaines limites bien précises.

Aussi, à vos risques et périls ! ! !

Par Laurent Degraeve

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Info : www.devenir-proprietaire-comment-faire.be