L’acte chez le notaire

24 août 2016

L’acte chez le notaire

Le rendez-vous :

Délai entre le compromis et l'acte :

Un acte de vente peut être établi sans avoir été précédé d'un compromis. Toutefois, si un compromis est signé, il doit y être inscrit la date à laquelle les vendeurs et les acquéreurs souhaitent passer l'acte.

Il n'existe pas de délai légal entre le compromis et l'acte notarié : les parties décident librement la date à laquelle l'acte sera passé.

Il faut cependant être attentif à un délai fiscal : le code des droits d'enregistrement prévoit que la convention de vente doit être enregistrée endéans les quatre mois de sa signature. Si l'acte notarié est passé avant ce délai, ce sera l'acte qui sera enregistré par les soins du notaire.

Si, pour une raison quelconque, il ne peut être signé endéans ce délai, les parties devront elles-mêmes faire enregistrer le compromis et payer les droits. Pour cette raison, les parties prévoient généralement un délai maximal de quatre mois entre la date de la signature du compromis et la date de l'acte.

Rien n'empêche cependant les parties de prévoir un délai plus court : il faut toutefois être très attentif aux délais que le notaire doit respecter pour obtenir le résultat des recherches administratives qu'il doit lancer, ainsi qu’aux délais imposés par les institutions financières pour octroyer les crédits et compléter leur dossier. Les acquéreurs ont tout intérêt à prévoir le délai de quatre mois, par mesure de précaution, et de passer l'acte plus tôt si les recherches sont terminées, et s'ils sont financièrement prêts. Un délai inférieur à ces quatre mois n’est d’aucun intérêt car, si, pour une raison quelconque, ce délai était dépassé, ils devraient probablement payer un intérêt de retard.
 

La signature de l'acte de vente :

L’acte d’achat, s’il est lié à un crédit hypothécaire, se passe en deux étapes. D’abord, les futurs acheteurs passeront l’acte de crédit environ 30 minutes avant, s’ensuivra l’acte d’achat proprement dit avec les vendeurs.
Le jour proposé pour la signature de l'acte, le notaire réunira les vendeurs et les acquéreurs. Il leur lira l'acte dont il aura préalablement communiqué le projet. Si une des parties ne peut pas être présente, elle pourra se faire représenter par procuration.

Les termes utilisés ne sont pas toujours faciles à comprendre, il donnera aux parties toutes les explications nécessaires en les « traduisant » dans un langage plus accessible.

Ensuite, le notaire veillera à ce que le prix soit bien payé de la manière convenue, et demandera de pouvoir percevoir le montant des frais. Les chambres des notaires ont exigé que ces paiements soient faits au moyen de chèques certifiés ou de chèques émis par la banque, afin d'éviter des problèmes d'encaissement.

L'acte sera ensuite signé par les vendeurs, les acquéreurs, et le notaire, qui devra le conserver, en le faisant relier avec tous les autres actes qu'il aura reçus.

Au moment de la signature du compromis, les vendeurs et acquéreurs décident du moment de la remise des clés et du transfert de jouissance. Il est habituellement convenu de les reporter à la date de la signature de l'acte. Peut-on y déroger et donner directement les clés aux acquéreurs ?

Il arrive parfois que les acquéreurs demandent aux vendeurs d'avoir les clés et la jouissance de l'immeuble dès la signature du compromis. Pour différentes raisons : ils doivent quitter leur habitation actuelle et se trouvent sans logement; ou ils désirent entamer des travaux d'amélioration ou de transformation pour le rendre habitable dès la signature de l'acte. Les vendeurs peuvent évidemment remettre les clés dès le compromis, mais les deux parties prennent certains risques.

Voici quelques exemples de situations qui se sont produites :

Danger pour les vendeurs !

Monsieur et Madame Colet, pensionnés depuis plusieurs années, étaient propriétaires d'une petite maison et ils l'ont vendue, sur compromis, à leurs sympathiques jeunes voisins Pierre et Nicole qui comptaient se marier juste après l'acte de vente. Un petit acompte a été payé le jour du compromis. Ayant appris que leur prêt serait accordé sans problème, Pierre et Nicole ont demandé à leurs voisins de pouvoir entreprendre de gros travaux dans la maison, pour pouvoir y emménager au moment de leur mariage. Aucune difficulté ne pouvait survenir, puisque les familles de Pierre et Nicole étaient assez fortunées, et que la banque avait octroyé le prêt : toutes les garanties semblaient réunies. Les acquéreurs ont vite entrepris les travaux de démolition avant la transformation; à ce moment, s'est produit l'événement auquel personne n'avait pensé : Pierre et Nicole décèdent tragiquement à la suite d'un accident de voiture. Les parents renoncent à la succession, et les voisins se retrouvent avec un immense chantier; ils ont revendu leur maison, plus tard, avec une énorme perte.

Danger pour les acquéreurs !

Michel est maçon, et achète, sur compromis, une maison en très mauvais état. Il paie un acompte important aux vendeurs pour pouvoir entamer de très gros travaux de rénovation avant la signature de l'acte. Après trois mois de travaux, au moment où la maison est remise en état, il apprend qu'elle est hypothéquée pour un montant bien supérieur au prix et qu'elle fait l'objet d'une saisie de la part de l'administration des contributions, ce que les vendeurs avaient bien entendu oublié de lui signaler. Il perdra, dans l'aventure son acompte, le coût de tous les travaux d'amélioration et peut-être l'espoir de pouvoir acquérir la maison.

Prudence pour tous.

Bien d'autres situations peuvent se produire, mais ces exemples nous prouvent que laisser la jouissance immédiate aux acquéreurs peut présenter des risques considérables.

Si l'acquéreur en fait une condition essentielle de la vente, il faut s'entourer de certaines précautions. Par exemple, il faudra au moins prévoir que l'acquéreur ne pourra effectuer que des travaux de rafraîchissement, à l'exception de gros travaux. L'acquéreur devra, en outre, souscrire une assurance pour couvrir l'immeuble contre tous dégâts, ainsi qu'en responsabilité civile. Le vendeur pourra exiger que la vente ne soit pas soumise à une condition suspensive d'octroi de prêt, et demander à l'acquéreur de consigner un acompte important; l'acquéreur pourra exiger que cet acompte soit bloqué jusqu'au jour de la signature de l'acte. Il peut être aussi prévu à ce que l'acquéreur supporte toutes les charges de l'immeuble, le précompte et les consommations « fluides et énergies » depuis le jour où il reçoit les clés de la maison.

Même si ces précautions sont prises, des dangers subsistent, et il est préférable, pour les deux parties, d'attendre la signature de l'acte notarié.

Nous vous conseillons encore d’effectuer une dernière visite du bien que vous achetez, juste avant l’acte, voir le jour même. Afin de vérifier que tout est en ordre, que le bien n’a pas brûlé ou la maison détruite, par exemple, et vous en profiterez pour effectuer le relevé des compteurs.

Vous serez ainsi assuré que tout est correct pour la prise de possession des lieux, à l’acte.
J’ai un ami notaire qui m’a raconté des petites histoires de ce qu’il a déjà vécu, au cours de sa carrière professionnelle et cela est interpellant.

Des vendeurs, la veille de la remise des clés, ont démonté toute l’installation électrique, emportant avec eux le tableau électrique, les prises ainsi que tous les fusibles. Comme ils avaient fait l’installation électrique eux-mêmes, ils voulaient tout reprendre pour leur nouvelle maison, dans un but purement économique.

D’autres avaient enlevé toutes les portes de la maison, pour la même raison !
Sans compter les décomptes où les clients calculent le niveau de mazout dans la citerne pour faire payer une partie de celui-ci à l’acheteur…

Évidemment en tant qu’acheteur vous êtes protégé. La vente de la maison est faite dans l’état connu de l’acheteur. Donc si les vendeurs détruisent ou partent avec une partie de la maison, vous aurez toujours un recours.

Mais c’est mieux de le savoir lors de la passation de l’acte, pour bloquer une partie du prix de vente. Il sera plus ardu, après la signature de l’acte, de récupérer l’argent couvrant les objets emportés.

Par Laurent Degraeve
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