À l’acte authentique, le vendeur devra remettre à l’acheteur un dossier d’intervention ultérieur.

18 sept. 2016

À l’acte authentique, le vendeur devra remettre à l’acheteur un dossier d’intervention ultérieur.

Le dossier d’intervention ultérieure, une obligation ?

Un propriétaire doit faire face à de nombreuses obligations, notamment lors de la vente de son bien immobilier. Certaines contraintes prises à la légère peuvent être rapidement rattrapées, comme dans le cas des détecteurs de fumée. Mais cela s’avère plus compliqué lors d’obligations inscrites dans la durée, parmi lesquelles le dossier d’intervention ultérieure, ou DIU. Pour éviter tout désagrément, veillez à préparer un DIU en béton !

Qu’est-ce qu’un dossier d’intervention ultérieure pour la vente de votre maison ?

Le DIU, obligatoire depuis 2001 :

Pour parer aux risques professionnels lors d’interventions réalisées sur un bien immobilier, l’arrêté royal du 25 janvier 2001 impose au propriétaire de faire réaliser un dossier d’intervention ultérieure. Celui-ci comprend, en outre, le descriptif de presque tous les travaux effectués depuis 2001. Le DIU doit être établi par le maître d’ouvrage (propriétaire) s’il effectue les travaux lui-même ou par le biais d’un entrepreneur. Concrètement, le dossier d’intervention ultérieure contient des fiches techniques, des instructions d’entretien, des preuves de garantie, des photos des conduites, etc. En cas d’installation de votre nouvelle cuisine, par exemple, le DIU pourra reprendre un croquis de l’installation (câblage électrique, tuyauterie, …) et le détail des matériaux utilisés par le cuisiniste. Si plusieurs entrepreneurs interviennent sur le chantier, un coordinateur de sécurité doit se charger de rédiger le dossier d’intervention ultérieure.

Le DIU est un dossier à mettre régulièrement à jour si vous effectuez souvent des gros travaux de réparation, afin d’éviter des tracas lors d’une hypothétique vente de votre bien.

Le notaire doit confirmer la remise de ce dossier dans l’acte de vente. Cette procédure évite au nouveau propriétaire de courir le risque d’éventuels accidents lors de rénovations futures. Il importe  que ce dossier soit agrémenté de toutes les informations nécessaires en matière de sécurité.
Il faut cependant faire observer que ces dispositions ne sont applicables qu'à certains travaux, et visent avant tout la sécurité des travailleurs appelés à exécuter des travaux dans les immeubles, plutôt que celle de leurs occupants.
 

Les coordinateurs de travaux :

Les coordinateurs de travaux doivent remplir certaines conditions pour pouvoir exercer leur fonction. Il existe deux types de coordinateurs de travaux :

• le "coordinateur projet", chargé de coordonner le projet de l'ouvrage
• le "coordinateur-réalisation", chargé de coordonner sa réalisation.

 

Bien entendu, le "coordinateur-projet" et le "coordinateur-travaux" peuvent être la même personne, ce qui sera sans doute souvent le cas pour les petits chantiers.
 

Contrôle des installations électriques :

Le vendeur devra fournir une attestation de conformité électrique du bien que vous achetez.

Depuis le 1er juillet 2008, pour toute vente d'une habitation, le vendeur devra faire effectuer une visite de contrôle de l'installation électrique à basse tension. Toutes les habitations sont visées : les maisons, les appartements, les locaux ou les ensembles de locaux servant d'habitation à une ou plusieurs personnes vivant en famille ou en communauté.

Le but de ces nouvelles règles est de veiller à ce que les installations électriques des habitations soient contrôlées, et en particulier les vieilles installations qui ont été placées avant 1981.

En ce qui concerne les installations placées après le 1er octobre 1981, un contrôle a déjà eu lieu avant leur mise en service, mais la réglementation selon laquelle l’installation doit être recontrôlée après 25 ans reste d’application.

La nouvelle réglementation ne s’applique qu’aux ventes d’unités d’habitation (une maison, un appartement, un local ou un ensemble de locaux servant d'habitation à une ou plusieurs personnes vivant en famille ou en communauté). Les magasins, les bureaux et autres types de bâtiment sont exclus.

Il est question des ventes dont le compromis est conclu après le 1er juillet 2008, de sorte que les actes relatifs aux compromis antérieurs à cette date ne sont pas encore soumis à cette réglementation. Par ailleurs, cette nouvelle législation s’applique également aux ventes publiques depuis le 1er juillet 2008, sauf si les conditions de vente ont été fixées avant cette date. Dans ce cas, le même principe que celui en vigueur pour les compromis de vente s’applique.

Qu’en est-il si l’installation électrique n’est pas conforme ? L’acheteur a dix-huit mois pour faire les travaux de la mise en conformité du bien acheté.

Veillez à bien vérifier celle-ci lors de votre achat. Mon notaire m’a raconté un cas où, lors d’un acte, le notaire n’a pas demandé l’attestation, le vendeur l’a remise directement à l’acheteur. Celui-ci ne l’a pas contrôlé. Comme elle n’est pas passée dans les mains du notaire, celui-ci n’a rien contrôlé.

C’est après l’acte que les acheteurs se sont rendu compte que l’installation n’était pas adéquate et qu’ils devaient entièrement la remplacer.

Donc lisez bien l’attestation à l’acte !

Les citernes à mazout :

Il n’y a pas d’obligation explicite à renseigner l’acquéreur sur le genre de chauffage du bien mis en vente. En réalité, ceci rentre plutôt dans l’obligation générale d’informations qui incombe au vendeur. Il doit  informer l’acquéreur de l’ensemble des aspects du bien immobilier, y compris les aspects du système de chauffage et son type d’installation. S’il s’agit d’un chauffage à mazout, ceci comprend la capacité du réservoir, son emplacement, l’année de placement, etc.

Il existe des sites sur internet qui proposent, sous la forme de fiches techniques, une description succincte de la législation applicable aux réservoirs à mazout. Vous sélectionnez la région concernée (Flandre, Wallonie, Bruxelles). Ensuite, plusieurs options sont possibles, selon qu’il s’agit de placer un nouveau réservoir, de faire contrôler un réservoir existant ou de neutraliser un réservoir déclassé ou qui n’est pas utilisé. Par ailleurs, pour certaines de ces options, une distinction est faite selon la capacité du réservoir, selon qu’il est aérien (et donc accessible) ou enfoui (non accessible).

Performance énergétique des bâtiments – PEB :

L’Europe impose aux États membres de mettre en place un système de certification énergétique des bâtiments. Il s’agit en réalité d’évaluer la performance énergétique des bâtiments dans des conditions d’utilisation et de climat standard. La performance énergétique des bâtiments ou "PEB" concerne des exigences techniques qui garantissent une consommation énergétique moins élevée : niveau d'isolation thermique, performance de l'installation de chauffage, ventilation, énergie solaire.

Le but est de permettre au futur acquéreur de comparer la performance énergétique des biens mis sur le marché.

S’agissant d’une matière régionalisée, la mise en œuvre de cette directive est différente selon les Régions.

En région bruxelloise :
En région de Bruxelles-Capitale, ce certificat de performance énergétique est imposé depuis le 1er mai 2011 pour la vente de tous les bâtiments résidentiels et bureaux de plus de 500 m². Le vendeur doit indiquer, dans la publicité de son bien, la classe énergétique et l’émission en CO². Il doit tenir des copies de ce certificat à disposition des candidats acquéreurs. Enfin, le vendeur devra transmettre l’original du certificat PEB à l’acquéreur au jour du compromis. L’acte doit indiquer que l’original du certificat a été transmis à l’acquéreur ainsi que la classe énergétique et l’émission en CO2.

Vous êtes également concerné par le PEB si vous faites des travaux soumis au permis d’urbanisme et/ou d’environnement.

Les exigences PEB dépendent, d’une part, de la nature des travaux et, d’autre part, de l’affectation des locaux.

En région wallonne :

En région wallonne, les habitations pour lesquelles il faut introduire une demande de permis d’urbanisme, doivent satisfaire depuis 2008 à la réglementation en matière de performance énergétique des bâtiments (PEB).
Le PEB concerne des exigences techniques qui garantissent une consommation énergétique moins élevée (niveau d'isolation thermique, performance de l’installation de chauffage, ventilation, énergie solaire).

La nouvelle réglementation sur la performance énergétique s'applique à l'ensemble des bâtiments (sauf les exceptions visées par la réglementation) pour tous les travaux de construction, de reconstruction et de transformation qui nécessitent l'obtention d'un permis d'urbanisme.

La législation relative au certificat PEB a connu une entrée en vigueur en plusieurs étapes. Au départ, seule la vente de maison unifamiliale était concernée par cette nouvelle obligation. Celle-ci a ensuite été étendue à d'autres biens. Aujourd'hui, et depuis le 1er juin 2011, le certificat est obligatoire pour la vente de tous les bâtiments résidentiels.

Enfin, depuis mi-novembre 2011, le certificat est également exigé pour les bâtiments non résidentiels existants. Il n'existe toutefois pas, à ce jour, de certificateur agréé, pour les bâtiments non résidentiels.

Attention, un audit énergétique réalisé jusqu'au 31 décembre 2010 vaut certificat PEB pendant cinq ans.
Les ventes publiques volontaires sont concernées par l’obligation de posséder un certificat valide; ce qui n'est, par contre, pas le cas pour les ventes publiques forcées.

Le vendeur doit transmettre l'original de ce certificat à l'acquéreur, au plus tard au moment de la signature du compromis de vente.

Le propriétaire ne dispose pas de certificat ?

Sans certificat valable en temps voulu, le propriétaire s'expose à une amende administrative de 2 € par m³ de volume construit (avec un minimum de 250 €).

En région flamande :

Le certificat PEB est obligatoire en Flandre depuis le 1er octobre 2008 pour toute vente d’un bien d’habitation (bâtiments résidentiels, appartements, etc.). On parle de "energieprestatiecertificaat (EPC)".

Lors des visites du bien, une copie du certificat devra être remise aux candidats acquéreurs qui le solliciteront. En toute hypothèse, l’original de ce certificat doit être remis à l’acheteur lors de la signature du compromis de vente. La date et le code unique du certificat doivent être repris dans l’acte authentique de vente.

Le certificat reste valable dix ans.

Il existe cependant des exceptions. Voyez votre notaire.

Par Laurent Degraeve
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