Prêt hypothécaire en terme fixe ou crédit bullet

13 oct. 2016

Terme fixe ou crédit Bullet 

Le crédit sans reconstitution de capital, vous en avez déjà entendu parler ?

Mais, en réalité, de quoi s'agit-il ?

Lorsque vous contractez un crédit hypothécaire classique, votre mensualité se compose d'une partie allouée au paiement des intérêts et l'autre partie allouée au remboursement du montant emprunté.

Dans le cadre d'un crédit sans amortissement de capital, aussi appelé crédit à terme fixe ou crédit Bullet, la banque n’exige qu'une mensualité composée exclusivement d'intérêts.

Le capital, que la banque vous prête, ne devra être restitué qu’au terme de l’emprunt.

Ici, pour reprendre l’idée du bain, ce n’est plus un seau mais une grande cuve qui est au-dessus du bain.  Pendant toute la durée du crédit vous ne payez que des intérêts sur l’espace vide. Et juste à la fin, vous lâchez toute l’eau en une seule fois. En espérant, bien sûr, qu’il y aura assez  d’eau dans la cuve pour le remplir ; sinon, il vous faudra vider les fonds de tiroirs et vider, dans la baignoire, toutes les bouteilles de la maison pour la remplir jusqu’au bord.

Cette formule est réservée aux emprunteurs avertis et est attrayante par la faiblesse des mensualités remboursées.

Pendant toute la durée du prêt, vous ne payez que des intérêts (vous ne remboursez pas de capital). Ceci implique qu'au terme de votre crédit, vous devrez solder le capital, en une seule fois, soit par des fonds propres, soit via un placement  que vous aurez éventuellement fait (en branche 23), ou via une assurance branche 21 ou assurance groupe,…

Cette forme de crédit hypothécaire convient particulièrement au financement de biens destinés à l'investissement dans le but d'obtenir un rendement locatif ou autre.

Quel est l'intérêt de cette formule ? Il est double.

D'une part, vu que votre mensualité n'est composée que du paiement des intérêts, la mensualité est, de facto, moindre qu'une mensualité classique qui est, quant à elle, composée d'un remboursement de capital et du paiement des intérêts.

D'autre part, si vous disposez, ou disposerez, d'un capital au terme du crédit, vous pourrez rembourser en totalité ou en partie le montant emprunté. Cette formule peut, dès lors, vous convenir.

Le terme fixe est souvent utilisé en crédit branche 23.

Crédit hypothécaire en branche 23 :

C’est une formule (à prendre avec des pincettes) ! Utilisant le principe du terme fixe, le crédit en branche 23 est composé d'un placement en actions qui est censé, au terme de votre emprunt, rembourser l'entièreté du capital dû.

Ce système comporte d'énormes risques liés à la bourse et à ses placements. Trop peu de banquiers et de courtiers en crédit expliquent clairement les différents risques liés à cet d'emprunt et mettent en avant la faiblesse de la mensualité pour réaliser leurs affaires. Bien sûr, pour la banque, c’est la formule la plus rentable à terme. Nous avons, malheureusement, été dans l'obligation de constater que beaucoup de gens, ayant souscrit à la branche 23, ne connaissaient même pas la teneur de leur choix.

Les risques majeurs sont : 

• obligation de vendre si le capital généré n'est pas suffisant pour rembourser le capital emprunté.
• refaire un emprunt pour solder le capital (si cela est encore envisageable).

Pour conclure, les gestionnaires de la branche 23 ont une obligation de moyens et non celle de résultats. Ce qui signifie qu’ils mettent tout en œuvre pour atteindre le résultat escompté sans toutefois le garantir.

Ce type de crédit est, en réalité, réservé à un public averti et n'est applicable que dans certaines limites bien précises

À vos risques et périls ! ! !

C’est d’ailleurs ce modèle de crédit qui était utilisé par les Américains et dont on a beaucoup entendu parler avec le principe des « subprime ».

Pour faire court : vous jouez votre maison en bourse !

Tableau :

Produit :              Taux fixe

Date de tarif :    05/09/2015

Montant :           100 000 €

Taux annuel :    2,7872 %

Durée :                20 ans

Type d’amortissement :              sans amortissement (crédit à terme fixe)

Mensualité de départ   :              229 €

Coût Total           :                              154 960 €

Période               Mensualité                        Capital                  Intérêt                Solde                   Taux mensuel

1                             229,00 €                               0 €                          229,00 €               100 000 €             0.229 %

2                             229,00 €                               0 €                          229,00 €               100 000 €             0.229 %

3                             229,00 €                               0 €                          229,00 €               100 000 €             0.229 %

4                             229,00 €                               0 €                          229,00 €               100 000 €             0.229 %

5                             229,00 €                               0 €                          229,00 €               100 000 €             0.229 %

6                             229,00 €                               0 €                          229,00 €               100 000 €             0.229 %

7                             229,00 €                               0 €                          229,00 €               100 000 €             0.229 %

8                             229,00 €                               0 €                          229,00 €               100 000 €             0.229 %

9                             229,00 €                               0 €                          229,00 €               100 000 €             0.229 %

10                           229,00 €                               0 €                          229,00 €               100 000 €             0.229 %

11                           229,00 €                               0 €                          229,00 €               100 000 €             0.229 %

12                           229,00 €                               0 €                          229,00 €               100 000 €             0.229 %

…

120                        229,00 €                               0 €                          229,00 €               100 000 €             0.229 %

…

240                        100 229,00 €                       100 000 €             229,00 €               0.0 €                      0.229 %

Ce tableau décrit clairement « le terme fixe» ou « Bullet» : c’est la mensualité la plus faible et forcément la plus attractive. Pourtant c’est également la formule la plus chère au final.

Par Laurent Degraeve

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Info : www.devenir-proprietaire-comment-faire.be