Il y a une distinction entre prêt hypothécaire et ouverture de crédit

6 nov. 2016

Il y a une distinction entre « prêt hypothécaire » et « ouverture de crédit » :

De plus en plus souvent, les institutions financières proposent à leurs clients de signer un acte d'ouverture de crédit au lieu d'un acte de prêt.

En signant un acte de prêt hypothécaire, l'institution financière remet une somme d'argent à son débiteur. Celui-ci s'engage à la rembourser endéans un délai déterminé, moyennant paiement d'un intérêt convenu. La totalité de la somme est remise à l'emprunteur qui la remboursera suivant les modalités prévues dans la convention. Comme garantie, l'emprunteur hypothèque un bien immobilier. Et l’intégralité des clauses de ce dit crédit est détaillée dans cet acte.

Si, par la suite, vous changiez la moindre virgule dans votre crédit, ou si vous souhaitiez faire une reprise d’encours : obligation de retour à la case notaire, … et changement de l’acte aux bordereaux des hypothèques. Cela engendrait les frais supplémentaires pour les clients.

Pour pallier cet inconvénient, depuis quelques décennies, le « prêt hypothécaire » a été remplacé par une « ouverture de crédit ». L’ouverture de crédit porte sur le montant emprunté et « les frais accessoires » et est prise pour 30 ans. Plus aucun détail relatif au taux, à la variabilité, ni même à la durée n’y est consigné.

En signant une ouverture de crédit, l’organisme prêteur met une somme d'argent à la disposition de son débiteur qui pourra l'utiliser au fur et à mesure de ses besoins. Ici aussi, un immeuble sera donné en garantie.
Dans une convention annexe, insérée ou non dans l'acte d'ouverture de crédit, les modalités de remboursement (la durée, le taux d'intérêt, le montant de la mensualité, les ristournes éventuelles, ...) seront précisées.

Si, par la suite, le client veut changer son type de taux, en passant d’un taux variable à un taux fixe, ou faire une reprise d’encours, il doit juste signer une nouvelle convention avec l’organisme de crédit sans devoir repasser chez le notaire, l’hypothèque étant prise d’office pour 30 ans quelle que soit la durée du crédit demandé.

Ce système offre une grande souplesse tant dans le cas de constructions ou de transformations d'immeuble, que pour une réutilisation du capital déjà remboursé.

En cas de construction ou transformation d'immeuble, les sommes mises à la disposition de l'emprunteur sont délivrées au fur et à mesure de ses besoins, suivant l'état d'avancement des travaux.

L'intérêt n’est perçu que sur les sommes réellement prélevées, au fur et à mesure de l’avancement de la construction ou des travaux. Le remboursement en capital commencera au moment prévu dans la convention et sur le capital réellement mis à disposition. Grâce à ce système, l'emprunteur pourra faire une importante économie d'intérêt.

Reprise d'encours :

Ce système permet au débiteur de réutiliser les sommes qu'il a déjà remboursées. Par exemple, un propriétaire doit, après quelques années, remplacer le toit et la chaudière de sa maison. S'il a obtenu un crédit de 190 000 € et qu’il a déjà remboursé 60 000 € en capital, il peut toujours demander à l'institution financière, chez qui il a emprunté, de récupérer une partie ou la totalité de ce montant (60 000 €).

La garantie hypothécaire donnée au départ étant restée la même, la banque pourra remettre le capital à disposition. Bien entendu, le taux d'intérêt sera celui en vigueur au moment du nouveau prélèvement. Il suffira de signer une nouvelle convention annexe pour le montant réemprunté, mais sans devoir signer un nouvel acte d'affectation hypothécaire.

L'emprunteur ne devra donc pas supporter les frais d'un nouvel acte, puisque c'est toujours le même crédit qui est à sa disposition. Ce système peut s'avérer extrêmement intéressant pour le débiteur qui saura en tirer parti.

Il est entendu que l’institution financière n'a pas l'obligation d'accepter une demande de reprise d'encours. Cependant, pour fidéliser sa clientèle, elle l'acceptera, mais sous certaines conditions, par exemple : le crédité doit avoir respecté scrupuleusement ses échéances précédentes, le montant remis à disposition doit servir à un investissement immobilier, le taux d'intérêt doit être adapté au taux du jour, ...
 

Les frais de l'acte de constitution d'hypothèque comprennent :

• Le droit d'enregistrement : est calculé au taux de 1 % sur le montant de l'affectation hypothécaire. Dans la majorité des actes, l'organisme financier demande une garantie hypothécaire. Tout simplement pour s’assurer de pouvoir récupérer le montant réellement prêté (le capital initial), ainsi que les frais complémentaires qu'il aurait éventuellement avancés pour le compte de son débiteur, comme par exemple les primes d'assurance, ou les frais d'huissier. Ces frais complémentaires sont appelés « les accessoires » et sont habituellement fixés à 10 % du montant du capital. Le droit d'enregistrement est dû sur ces deux montants, et représente une taxe versée directement à l'État, par le notaire, lors de l'enregistrement de l'acte.
• Le droit d'inscription hypothécaire : est également une taxe payée directement à l'État par le Notaire, lors de l'inscription de l'acte à la conservation des hypothèques. Le droit est actuellement fixé à 0,30 %, et il est aussi calculé sur le montant du capital et des accessoires, comme le droit d'enregistrement.
• Les frais et honoraires du conservateur des hypothèques.
• Les honoraires notariaux : le notaire, chargé de dresser l'acte, doit calculer ses honoraires établis sur base du tarif fixé par la loi. Le barème appliqué ne sera pas le même s'il s'agit d'un simple prêt ou d'une ouverture de crédit (qui permet de réemprunter des sommes déjà remboursées). Le montant des honoraires sera toujours le même, quel que soit le notaire qui a dressé l'acte.
• Les frais divers de l'acte : en plus des droits fiscaux et des honoraires, le notaire réclamera les autres frais nécessités pour la rédaction de l'acte (le coût des recherches fiscales, des certificats hypothécaires demandés avant et après les formalités, les extraits cadastraux, les timbres fiscaux, ...)

Puisque certains de ces frais sont fixes, ou dégressifs, il n'est pas possible de pouvoir déterminer exactement le pourcentage qu'ils représentent.

Par Laurent Degraeve
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