Prêt hypothécaire en formule AVL ou ALAC

21 nov. 2016

Prêt hypothécaire en formule AVL ou ALAC 

Pour l’Alac à ne pas confondre avec Galak, ça c’est du chocolat !

En français, accrochez-vous !

On parle ici pour « AVL » d’Amortissement Variable Linéaire ou « ALAC» Amortissement à LA Carte.

Il existe d’autres dénominations comme « progressif », « confort total » ou « step by step ».

Ce modèle d’amortissements modulables offre de nombreux avantages et vous permet de fixer un budget pour les 20 ou 25 prochaines années.

L’amortissement avec « amortissements modulables » présente une certaine souplesse de remboursement. Il laisse la possibilité à l’emprunteur d’adapter ses remboursements en fonction de l’évolution de ses revenus.

Ce procédé est très intéressant pour un jeune couple qui démarre dans la vie. Il permet d’avoir une charge de crédit plus faible au début qu’une mensualité fixe, à l’inverse d’un amortissement constant où la charge est plus élevée au départ et diminue chaque mois.

Toutefois, n’oubliez pas que la charge de ce crédit augmentera au fur et à mesure des années.

Si vous êtes certain que vos revenus professionnels futurs vont augmenter, cette solution est pour vous. Je vous suggère de demander une offre en ALAC ou en AVL  à votre banquier ou à votre courtier spécialisé.

Pour cette formule, au lieu d’ouvrir le robinet du bain de manière progressive, vous l’ouvrez un petit peu, puis, par à-coup tous les deux ans, de plus en plus. Un grand tour de robinet à chaque fois, on attend deux ans, puis à nouveau un grand tour.

Exemple de ‘step by step’

Tableau :

Produit                :              Step By Step Fixe

Date de tarif      :              05/09/2015

Montant             :              100.000 €

Taux annuel       :              2,7872 %

Durée                   :              20 ans

Type d’amortissement:               versement constant en ‘step by step’

Mensualité de départ : 433,66 €

Mensualité min               :              433,66 €

Mensualité max:             620,78 €

Coût Total           :              133 036€

Période               Mensualité                        Capital                  Intérêt                Solde                   Taux mensuel

1                             433,66 €                               204,66 €               229,00 €               99 795,34 €         0.229 %

2                             433,66 €                               205,14 €               228,54 €               99 587,20 €         0.229 %

3                             433,66 €                               205,61 €               228,05 €               99 359,15 €         0.229 %

4                             433,66 €                               206,13 €               227,53 €               99 153,02 €         0.229 %

5                             433,66 €                               206,59 €               227,06 €               98 864,71 €         0.229 %

6                             433,66 €                               207,07 €               226,58 €               98 657,63 €         0.229 %

7                             433,66 €                               207,73 €               225,92 €               98 449,89 €         0.229 %

8                             433,66 €                               208,20 €               225,45 €               98 241,68 €         0.229 %

9                             433,66 €                               208,68 €               224,98 €               98 033,00 €         0.229 %

10                           433,66 €                               209,16 €               224,49 €               97 823,33 €         0.229 %

11                           433,66 €                               209,64 €               224,01 €               97 613,68 €         0.229 %

12                           433,66 €                               210,13 €               223,53 €               97 403,55 €         0.229 %

…

25-48                    460,75 €             

49-72                    487,86 €             

73-96                    514,97 €             

97-120                  542,07 €             

121-239                620,78 €

…

240                        620,78 €                               619,37 €               1,38 €                    0,0 €      0.229 %

Le principe est le suivant : vous démarrez à 80 % de la charge d’un crédit en mensualité constante, ensuite votre charge augmente  de 5 % tous les deux ans, soit 2,5 % par an, ce qui correspond plus au moins à l’inflation ou à l’indexation d’un loyer.

Votre charge sera de 80 % d’une charge normale les deux premières années, puis 85 % les deux suivantes, puis 90 %, 95 % et 100 % à partir de la 8ème année ensuite +- 114 % de la charge normale les dix dernières années pour compenser la réduction initialement accordée.

Ainsi votre remboursement augmente « marche par marche » (ou en anglais Step by step), afin de bénéficier d’une plus faible charge au départ qu’une mensualité fixe.

Selon l’exemple ci-avant : 433 € les 2 premières années, puis 460 € les 3ème et 4ème années, 487 € les 5ème et 6ème années, 514 € les 7ème et 8ème années, 542 € les 9ème et 10ème années, et 620 € à partir de la 11ème année jusqu’à la 20ème année.

Si vous comparez cette formule avec la mensualité constante, vous remarquez, au final, qu’elle coûte plus chère : 130 096 € dans le cas de la mensualité constante  et 133 036 € dans le ‘step by step’, soit 2 239€ de plus.

Néanmoins, vous économisez sur vos charges 6 505,40 € durant les dix premières années, avec la valeur actuelle de l’argent, que vous allez rendre par la suite et même payer 2 239 € de plus, mais avec la valeur que l’argent aura dans vingt ans.

Si vous tenez compte de l’inflation et du coût de la vie cette formule reste intéressante.

La formule ALAC ou Progressive:

Dans cette formule on détermine un delta (une augmentation mensuelle de la partie amortissement du capital), ce qui signifie, ici, que chaque mois votre mensualité augmente.

En bref, cela fonctionne un peu comme le Step by Step sauf que celui-ci augmente graduellement de 5 % tous les deux, par palier comme les marches d’un escalier, donc une augmentation à chaque fois importante, alors que la formule ALAC augmente chaque mois de quelques euros.

La formule ALAC ou Progressive propose une augmentation plus linéaire, plus lisse sur la durée.

En général, dans les quotités élevées comme pour le Step by Step, on commence dans ce type de produit avec une charge équivalente à 80 % de celle d’une mensualité constante.

Mais on peut réellement faire ce que l’on veut et, même si la quotité est faible, commencer à 50 % de celle-ci. Tout est possible et les choix sont multiples.

Pour l’exemple ci-dessous, j’ai pris ce qui est généralement fait en commençant avec une mensualité équivalant à 80 % de la charge d’un crédit en amortissement par annuité constante.

Retenez que, plus vous commencerez avec une faible mensualité, plus votre Delta (l’augmentation mensuelle de la partie amortissement du capital) sera élevé.

Et inversement, plus vous débuterez avec une mensualité haute (proche de la mensualité d’une annuité constante), plus ce Delta sera moindre.

Ce qui est normal puisque finalement ce Delta sert à rattraper le retard sur la différence avec une mensualité constante.

Bon si vous n’avez pas compris, là je ne vous en voudrez pas, je ne suis d’ailleurs pas sûr de la limpidité de mon explication. Pour ne pas vous embrouiller encore plus sur cette formule, je ne vous parlerez pas du bain cette fois-ci. Je vous conseille plutôt d’en prendre un, ça vous reposera au moins les neurones.

Ensuite,  après cette détente bien méritée, relisez ce paragraphe, vous aurez peut-être le déclic !

Et si vous trouvez une métaphore pour expliquer cette formule (comme celle du bain par exemple) je vous remercie de me contacter pour me la communiquer.

Exemple de ‘ALAC’

Tableau :

Produit                :              ALAC

Date de tarif      :              05/09/2015

Montant             :              100.000 €

Taux annuel       :              2,7872 %

Durée                   :              20 ans

Type d’amortissement:               ALAC

Delta « augmentation d’amortissement mensuel » : 1,74 €

Mensualité de départ : 435,06 € (80 % d’une mensualité fixe)

Mensualité min               :              435,06 €

Mensualité max:             625,58 €

Coût Total           :              131 807€

Période               Mensualité                        Capital                  Intérêt                Solde                   Taux mensuel

1                             435,06 €                               208,74 €               226,32 €               99 791,26 €         0.229 %

2                             436,33 €                               210,48 €               225,85 €               99 580,78 €         0.229 %

3                             437,59 €                               212,22 €               225,37 €               99 368,56 €         0.229 %

4                             438,85 €                               213,96 €               224,89 €               99 154,60 €         0.229 %

5                             440,11 €                               215,70 €               224,41 €               98 938,90 €         0.229 %

6                             441,36 €                               217,44 €               223,92 €               98 721,46 €         0.229 %

7                             442,61 €                               219,18 €               223,43 €               98 502,28 €         0.229 %

8                             443,85 €                               220,92 €               222,93 €               98 281,36 €         0.229 %

9                             445,09 €                               222,66 €               222,43 €               98 058,70 €         0.229 %

10                           446,33 €                               224,40 €               221,93 €               97 834,30 €         0.229 %

11                           447,56 €                               226,14 €               221,52 €               97 608,16 €         0.229 %

12                           448,79 €                               227,88 €               220,91 €               97 380,28 €         0.229 %

………..

240                        620,78 €                               619,37 €               1,38 €                    0,0 €                    0.229 %

Comme vous pouvez le lire, c’est une formule qui peut être intéressante car finalement elle n’augmente que de 13 € par an, ce qui n’est vraiment pas grand-chose, de plus cela permet d’avoir une charge initiale équivalente à 80 % de la charge normale d’un prêt hypothécaire classique (amortissement constant) comme dans un step by step mais sans avoir une augmentation de votre charge tous les deux ans plus forte en une fois.

Je conseille couramment cette formule, surtout aux jeunes couples qui démarrent dans la vie. Celle-ci leur permet d’avoir une charge au départ plus faible et l’augmentation sera, généralement, équivalente à celle qu’ils auraient eue avec l’indexation d’un loyer.

De plus, si vous devez faire un crédit total, cette formule combinée à un PAT frais de notaire reste imbattable (à voir plus loin dans cet ouvrage).

Par Laurent Degraeve

Retrouver toutes ces infos dans le livre "Trucs et astuces pour votre prêt hypothécaire" 

Aux éditions : « La Boîte à Pandore » disponible dans toutes les librairies

Info : www.devenir-proprietaire-comment-faire.be