la Liste de chose à vérifier quand on achète un bien

7 déc. 2016

La liste des choses à vérifier :
Voici, en résumé, la liste des choses principales à vérifier impérativement lors de vos visites :

Les points à vérifier
  

• Extérieur 
• Environnement 
• Jardin 
• État des façades et du toit Parties communes (copropriété) 
• Intérieur Ambiance générale, style
• Exposition : plutôt est/ouest que nord/sud
• État général du bien
• Distribution des pièces
• État du bâti : des murs, plafonds, planchers, charpente
• État des fenêtres (double vitrage ?)
• Éventuelles traces d'humidité
• État de la cave
• Rangements éventuels

Les bonnes questions à poser Montant de la taxe d'habitation et de la taxe foncière :

•  Mode de chauffage et montant de la consommation annuelle
•  Isolation phonique et thermique
•  Équipements : liste de ceux qui restent
•  Date de disponibilité du bien
•  Existence ou non d'une assurance dommages-ouvrages pour les travaux effectués récemment en cas de vices Montant des charges de copropriété
•  Un certificat d'urbanisme prouvant la constructibilité du terrain 
•  Existence ou non d'une servitude privée sur le terrain (droit de passage, droit de puisage) 
•  Le bien est-il concerné par le droit de préemption urbain

Théoriquement, le notaire ou l'agent immobilier sont à même de vous renseigner sur les projets d'urbanisme concernant le quartier. Il est évident que ce sont des critères à prendre en compte, surtout s'il existe des terrains non bâtis ou des immeubles voués à la démolition, à proximité.

Pour les maisons individuelles, il est indispensable de vérifier que les constructions annexes (garages, abris de jardin, vérandas) ont bien fait l'objet des démarches obligatoires (permis de construire, déclaration préalable) et que les éventuelles servitudes sont bien respectées. C’est également là le rôle du notaire et de l’agent immobilier. Pensez que c’est vous qui achetez et, en cas de soucis ultérieurs, les problèmes seront pour vous.

De plus, le notaire n’a pas vu votre bien, il ne l’a pas visité, il ignore donc s’il existe un abri de jardin ou autres annexes non conformes.

Chacun sait que l'existence de transports en commun, la présence de commerces et d'écoles constituent des atouts de taille, qui valorisent le bien. Tout comme les espaces verts et les possibilités de parking si l'immeuble en est dépourvu.

En revanche, des commerces en rez-de-chaussée d'un immeuble ne constituent pas un avantage, en raison des éventuels troubles de voisinage. Des troubles présents ou à venir. Il faut vérifier si le règlement de copropriété autorise l'implantation de tous types de commerce. Mieux vaut éviter le risque d'avoir un jour un « fast-food »ou « night shop » en bas de chez soi...

L'état des immeubles environnants est naturellement important. Des constructions vétustes ou délabrées peuvent entraîner de graves nuisances.

Ceux-ci sont quelques petites choses complémentaires à contrôler afin de conforter votre choix et de démarrer tranquillement votre négociation et discuter des conditions d’acquisition.
Histoire vraie : un couple a acheté, il y a une dizaine d’années, une maison trois façades avec une servitude de passage sur leur terrain. Au premier abord pas de problèmes. Leurs voisines directes, qui d’ailleurs étaient charmantes, des personnes âgées ayant toujours vécu là, leur ont assuré que cette servitude n’était pas contraignante. Le couple achète.

Il déchanta quelque temps plus tard : en effet, toute la famille et les amis des voisines passaient par la servitude. Personne n’entrait par la porte principale. Quand le couple fit la remarque, les voisines ont rétorqué que tout le monde pouvait passer par l’arrière de la maison puisqu’il existe la servitude et que cela fait des années que c’est comme ça !

Le couple ne pouvait déjeuner en terrasse ou faire un barbecue au jardin sans qu’un visiteur « voisin » ne passe inopinément par le jardin.

N’ayant aucune intimité chez eux, et, étant donné les conflits perpétuels ainsi que le trouble de voisinage que cela engendrait, ils ont décidé de vendre la maison. À perte. Malgré tout, ils ont pris cette expérience avec philosophie et ont décidé d’aller de l’avant. Allez de l’avant c’est la meilleure chose à faire dans ce cas-là !

Il  leur a fallu près d’une année pour trouver la maison rêvée : une « quatre façades », un beau jardin, et un beau potentiel en volume. Durant ce laps de temps, c’est chez « papa maman » qu’il a fallu vivre, avec toutes les concessions que cela engendre…mais ce jeune couple ne regrette rien.

Les travaux sont en bonne voie et pour Noël, leur petit garçon déballera ses cadeaux sous leur sapin, les trois, bien installés dans leur « chez eux ».

Comme quoi il ne faut jamais laisser tomber !

Toutes les servitudes ne sont pas aussi contraignantes. Cela dépend du type : une servitude de passage est moins supportable qu’une servitude d’égouts à 3 mètres de profondeur. Mais c’est un élément sérieux à prendre en considération, lors d’un achat.

Cette anecdote n’a pas pour but de vous effrayer. C’est juste pour attirer votre attention sur tous les petits détails de votre achat afin que vous soyez armés pour votre acquisition future.

Avant d'acheter un bien, il est normal de vouloir connaitre l'opinion de ses proches. Vos parents, amis, frères ou sœurs peuvent vous donner des conseils avisés et vous faire remarquer quelque chose que vous n'aviez pas vu. Gardez toutefois à l’esprit que leur avis n'est pas forcément le même que le vôtre. Il est important de vous écouter vous-même. Ce n’est pas eux, au final, qui vont vivre à cet endroit, mais vous.

Accordez-vous un délai de réflexion raisonnable. N'attendez cependant pas trop longtemps afin d’éviter que le bien ne vous passe pas sous le nez. Si, après ce petit laps de temps, vous êtes toujours persuadé que vous faites une bonne affaire, foncez !

Et pensez à ce couple qui a acheté trop vite, avec la servitude et qui avait ses voisins tous les jours dans son jardin, ça fait vite tâche.

Si le couple avait mieux évalué la situation, il n’en serait pas arrivé là.

Par Laurent Degraeve
Retrouver toutes ces infos dans le livre "Devenir propriétaire en Belgique comment faire ?"
www.devenir-proprietaire-comment-faire.be