Prêt hypothécaire Total 100 % ALAC plus PAT

16 déc. 2016

100 % ALAC plus PAT :

Vous pouvez  éventuellement faire le prêt hypothécaire avec une formule d’amortissement tel que  Step by Step ou ALAC (voir début du livre) pour profiter d’une charge réduite au départ et ce pendant la durée du prêt personnel.
Cette formule réduit sensiblement la charge de crédit au début de celui-ci et après 84 mois le PAT n’existera plus !
Le plan financier 100 % ALAC plus PAT :

- Achat : 210 000 €
- Travaux de rénovation : 20 000 €
- TVA sur la rénovation à 6  % soit : 1 200 €
- Frais de notaire et d’enregistrement à 12,5 % plus frais annexe (voir calculateur sur le site des notaires ou le site Solufinance) : +- 31 000 € de provision
- Les frais d’acte de crédit : 6 000 €
- Prime caution : pas de prime caution donc 0 €
Total à financer = 268 200 €
Prêt hypothécaire de 100 % soit 230 000 €
PAT frais de notaire = 38 200 €

Tableau PH 100 % en ALAC :

Produit   : Taux 12/5/5 (cap 3)
Date de tarif  : 05/09/2015
Montant  : 230 000 €
Taux annuel  : 2,95 %
Durée  : 25 ans
Type d’amortissement : ALAC
Delta « augmentation d’amortissement mensuel » : 3,07 €
Mensualité de
Départ : 864,04 €
Coût total : 330 720,05 €
Mensualité min. : 864,04 €
Mensualité max. : 1 567,08 €
Cout total max. : 362 349,00 €

Tableau PAT :
PAT de 38 200 € en 84 fois 550,82 € à un taux de  5,75 % soit un total remboursé de  46 268€ €
Assurance SRD : 50 % chacun 18,20 € par mois soit un total de primes de 5 460 €

Tableau PH plus PAT :
Mensualité : PH 864,04 € plus le PAT 550,82 €, ce qui donne une mensualité de départ de 1 414,86 €  pour la première mensualité. Mais qui sera réduite après 7 ans à la fin du PAT

Coût total : 382 448,05 € avec PAT et SRD
Cout total max. : 414 077,00 € avec PAT et SRD

Les comparaisons des différents procédés d’un prêt total ou d’un crédit 125 % :

Afin d’établir un comparatif correct entre ces multiples procédés, il n’y a pas d’autre choix que de pratiquer comme je l’ai fait ci-avant.
Pour un choix avisé, vous devez prendre en considération la mensualité la mieux adaptée à votre situation, le coût total du crédit ainsi que l’inflation.

100 % ALAC plus PAT :

Mensualité : PH 864,04 € + 550,82 € = 1 414,86€  pour la première mensualité. Mais qui sera réduite après 7 ans à la fin du PAT
Coût total : 382 448,05  € avec PAT et SRD
Cout total max. : 414 077,00  € avec PAT et SRD
 
Pour moi, c’est la meilleure formule pour financer l’achat d’une maison quand on ne dispose pas des frais de notaire. Les clients se retrouvent avec une charge plus que confortable au départ et le PAT disparaît après 7 ans.

Pour financer un prêt total :
Il faut savoir qu’on est parfois obligé d’aller vers telle ou telle formule, en fonction de la situation financière des clients, du rapport charge/revenu imposé par les organismes de crédit, ainsi que des crédits éventuellement en cours.
Prenez votre cahier (ou à la fin cet ouvrage dans la partie : le cahier de mon crédit), et faites les différentes comparaisons par rapport à votre situation et votre projet.

TRUCS ET ASTUCES
Si vous voulez ne pas perdre de temps et avoir des conseils dans cette démarche, je vous recommande de prendre contact avec un professionnel (votre banque ou un courtier de crédit), avec qui vous allez étudier les différentes possibilités d’emprunt (si un prêt est nécessaire) et connaître, en fonction de votre situation, quelles sont vos possibilités d’achat.

C'est ici que le rôle d’un spécialiste en prêts hypothécaires et en matière immobilière prend toute son importance :
Il mettra tout en œuvre afin de vous conseiller et vous informer au mieux, tout au long de l'opération. Son intervention peut se faire dans toutes les étapes :

• plan financier (calcul de tous les coûts liés à l'achat, la construction, ...)
• étude de vos possibilités d'emprunt (en fonction de votre situation, ...)
• conseils lors de la signature du compromis de vente (le contacter avant)
• conseils dans la formule de prêt la mieux adaptée (durée, sécurité, ...)
• recherche sur le marché des meilleures conditions de taux
• formalités de demande et d'obtention de votre accord de prêt
• conseils à la passation de l'acte chez le notaire
• le marché du prêt hypothécaire

Le marché du prêt hypothécaire est vaste et de plus en plus complexe : un grand nombre de banques et organismes pratiquent le prêt hypothécaire et, avec le marché européen, l’offre est immense.

Chaque organisme dispose de ses propres tarifs associés à une multitude de formules (révisions annuelles, triennales, quinquennales, semi-fixe, fixe, maximum à la hausse, durée flexible, mensualités ou amortissements constants, etc.) et assortis à des critères, tout aussi nombreux, de quotités, conditions d'acceptation, conditions bancaires et assurances, ...  soit, succinctement dit, un bon mal de tête assurer pour un néophyte !

Tout cela influence directement les réductions complémentaires à négocier, au cas par cas, et pour lesquelles il faut avoir des talents de fin négociateur.  Autant dire qu'il est très difficile pour un particulier d'y dénicher son crédit idéal.

Le candidat-emprunteur a toujours intérêt à enquêter sur le marché à un maximum d'endroits. Faire appel à un conseiller ne vous coûte absolument rien et vous permet d'éviter de nombreux frais et démarches inutiles.
Vous bénéficiez, tant au niveau des conditions que des facilités d'obtention de votre crédit, de sa connaissance et de son expérience du marché grâce à ses relations.

Ici, je prêche un peu pour ma ‘chapelle’, étant moi-même courtier de crédit depuis plus de 20 ans. Mais que ce soit chez moi, auprès de votre banquier ou chez un autre courtier, cela peut vraiment vous aider dans vos approches car nous sommes là pour vous épauler et surtout, le crédit et l’immobilier : c’est notre métier.
Gardez en mémoire que c’est vous, au final, le propriétaire et surtout l’emprunteur et que c’est vous qui rembourserez l’emprunt de votre maison. Ne vous laissez jamais embarquer dans une charge de crédit trop lourde qui, à terme, ne pourrait pas vous convenir et pourrait vous mettre en difficultés financières. Soyez vigilants : les conseilleurs ne sont pas les payeurs !

Prenez votre cahier (ou à la fin cet ouvrage dans la partie : le cahier de mon crédit), et faites les différentes comparaisons des différents moyens pour financer un bien en prêt total ou 125 %, par rapport à votre situation.

Par Laurent Degraeve
Retrouver toutes ces infos dans le livre "Trucs et astuces pour votre prêt hypothécaire"
Aux éditions : « La Boîte à Pandore » disponible dans toutes les librairies
Info : www.devenir-proprietaire-comment-faire.be