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Questions sur le viager

20 dec. 2016

Afin de vous aider dans votre réflexion sur le viager, voici la réponse à quelques questions que vous pourriez vous poser :

Est-il possible d'acheter un viager avec un emprunt hypothécaire ?

Non, car le bien acheté sera grevé d’une hypothèque en faveur du vendeur. Ce bien ne pourra pas être mis en garantie pour une banque qui demandera le 1er rang.

Pour l’acheter, l'acquéreur doit être en possession du montant des frais et du bouquet ainsi que de la 1ère rente. Après l'acte authentique, il devra financer le viager par ses propres moyens, ou devra faire un prêt personnel pour assumer celui-ci. (Prêt personnel = taux plus élevé qu’un prêt hypothécaire).

Qui est le Crédirentier ?

C'est le vendeur, c’est lui qui est le bénéficiaire de la vente et qui perçoit une rente, jusqu'à son décès. Évitez également de le pousser dans les escaliers après l’acte, afin d’éviter de passer dans l’émission « faites entrer l’accusé sur France 2 », ça fait toujours mauvais genre, et même si vous serez nourri, blanchi et logé pour quelques années,  je ne pense pas que ça en vaille le coup !

Même si je peux comprendre que pour certain cela est très tentant et que ça peut donner des idées.
Comme on peut le voir dans le film « le viager » avec Michel Serrault, Michel Galabru, Claude Brasseur, …
Ou encore, l’histoire, qui se déroule, à Paris, en 1930 : un médecin généraliste, Léon Galipeau, dont la compétence est controversable, ausculte Louis Martinet, célibataire de 59 ans. Persuadé que son patient, usé, n'a plus que maximum deux ans à vivre, le docteur convainc son frère Émile d'acheter, avec lui, en viager, la maison de campagne que possède Louis Martinet, dans un petit village inconnu : Saint-Tropez. Confiants dans leur affaire, les deux frères acceptent même d'indexer la rente viagère sur le cours d'une valeur, pensent-ils, sans avenir : l'aluminium.

Contrairement au diagnostic posé, les années se passent et Louis Martinet garde bon pied bon œil et reprend même vigueur sous le ciel méditerranéen.

Si vous avez l’occasion de visionner le film, faites-le, ce sera un chouette moment de détente, mais ne prenez pas exemple cela finit toujours mal…


À la question qui est le Débirentier dans un viager ?

C'est l'acquéreur, c’est vous, la personne qui assure le service d'une rente, à prendre comme un investissement à long terme.

Il existe également deux types de viager : le viager occupé ou libre.

  • Viager occupé : C'est la vente en nue-propriété avec réserve d'usufruit. L'acquéreur achète les murs du bien sans la jouissance de celui-ci. Le senior occupe donc son bien sans devoir verser de loyer à l'acquéreur, mais, évidemment, dans ce cas votre rente sera très faible.
  • Viager libre : C’est la vente en pleine propriété.

Le bien est libre de toute occupation. L'acquéreur décide d'occuper le bien personnellement ou de mettre le bien en location. Il peut également y réaliser tous les travaux qu'il souhaite, à la condition de ne pas détériorer celui-ci.

Quels sont les éléments intervenants dans le calcul de la rente ?

  • la valeur vénale du bien (valeur de vente en gré à gré).
  • la rente porte-t-elle sur une ou deux têtes.
  • l'âge du/des bénéficiaire(s) de la rente (plus la personne est âgée plus la rente sera élevée).
  • l'état d'entretien du bien.
  • l'occupation ou la libération du bien.
  • le paiement d'un bouquet éventuel (capital de départ).
  • les taux d'intérêts.

Quand et comment la rente est-elle payée ?

La rente est versée à partir de l'acte authentique de vente, sur un compte bancaire du ou des vendeurs.

La rente est-elle indexée ?

Oui, la rente est indexée annuellement suivant l'indice des prix à la consommation ou santé publié mensuellement par le gouvernement.

La rente viagère est-elle déductible des impôts ?

Non, la rente viagère doit être servie nette d'impôt à la personne âgée. L'acquéreur n'aura aucun intérêt sur le plan fiscal. La rente est fiscalement considérée comme un loyer. On peut dire ici que c’est une location achat.

Qu'est-ce qu'un bouquet ?

Je vous rassure, il ne d’agit pas de fleurs : le bouquet est une somme d'argent que le vendeur reçoit lors de l'acte authentique de vente. La valeur du bouquet sera fonction du type de vente et de l'âge du bénéficiaire de la rente. Maintenant, le jour de l’acte, rien ne vous empêche d’offrir un beau bouquet de fleur au vendeur.

En tant qu'acquéreur, quels sont mes frais ?

Les frais sont calculés sur la valeur pro fisco de chaque bien, soit sa valeur normale de vente.
Ils comprennent : les honoraires notariaux, les droits d'enregistrement, les frais et droits d'inscriptions hypothécaires, les frais divers notariaux, …
 
Quand doit-on payer les frais ?

Ils sont payables à l'acte authentique de vente chez le notaire.
 
Est-il possible de revendre un viager ?

Oui, pour autant que la revente respecte l'acte de vente initial. La personne qui aura acheté un viager pourra ainsi récupérer un bouquet et cédera ses droits et obligations au nouvel acquéreur. Les frais de cette opération seront à charge du nouvel acquéreur.

Voilà, fort de toutes ces informations, vous pouvez examiner quelle formule d’achat vous convient le mieux, il vous reste à  visiter un maximum de biens et d’aller de l’avant.

Par Laurent Degraeve
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