Crédit hypothécaire les différents types de taux

16 janv. 2017

Les différents types de taux :

Parallèlement à cela, on parle également de la variabilité du taux :

Une fois que votre choix sera arrêté sur le type d’amortissement, il faut définir le type de taux d’intérêt que vous souhaitez.

Voici ceux qui existent, en matière de prêt hypothécaire :

• le taux fixe :

Vous connaissez, dès le départ, la mensualité liée à votre prêt et celle-ci est fixe jusqu'au terme. Pas de surprise, votre mensualité restera celle qui est définie dans votre tableau d’amortissement, sans jamais varier par rapport à celui-ci.

Ce taux est, évidemment, plus élevé, en fonction de la durée à laquelle les organismes prêteurs figent celui-ci, étant donné le risque qu’ils encourent sur le long terme. Plus une durée est longue, plus le taux est élevé : un taux fixe à 10 ans est moins élevé qu’un taux fixe à 20 ans, 25 ans ou 30 ans.

• le taux variable :

Les taux d'intérêt fluctuent avec le temps. Il arrive que l'argent soit rare et donc cher; ensuite il devient plus aisément disponible, provoquant ainsi une baisse des taux. Il va de soi que vous n'avez que faire de ces considérations. Ce qui est important pour vous, c'est l'évolution future de votre emprunt et d’envisager les révisions possibles.

Avec le taux variable : le crédit est revu à chaque échéance prédéfinie (annuelle, triennale ou quinquennale) en fonction de l'évolution d'un indice de référence légal mais avec une limite de variabilité fixée pour toute la durée du prêt (max. 2 % à la hausse par exemple). La loi fixe le schéma précis selon lequel le taux est révisé (voir ci-après).

Le législateur a prévu qu’un taux variable ne peut augmenter plus que de diminuer sur la durée du crédit et ceci pour toutes les formules de variabilité. Un taux ne pourra jamais faire plus que doubler. Exemple : si vous avez un taux annuel de 3 % il ne pourra jamais dépasser 6 % quoi qu’il arrive et cela pour la durée totale du crédit.

• le taux semi-fixe :

Le taux est revu pour la première fois après un laps de temps déterminé, ensuite à échéances périodiques (souvent 5 ans : par exemple 10-5-5). Le taux est variable à la hausse comme à la baisse, à chaque échéance, toujours avec une limite de variabilité (cap) fixée pour toute la durée du prêt.

• comment s'effectue la variation du taux :

L’évolution du taux est liée à un indice de référence légal publié, mensuellement, dans le moniteur belge (calqué sur les Olo’s). Ce qui signifie que la variation sera directement liée à la réelle fluctuation de notre économie européenne et belge et non selon le bon vouloir de la banque.

Exemple de révision du taux :

Montant de l’emprunt : 100 000 € en 20 ans, mensualité de 615,97 €

Indice OLO 5 en janvier 2009 : 0,2790 % par mois

Taux du prêt 5/5/5 : 0,3491 % mensuel soit 4,27 % annuel

En 2014 révision : indice OLO5 à 0,1078 % mensuel

Calcul du nouveau taux : 0,3491 + 0,1078– 0,2790 = 0,1779 soit 2,15 % par an

Nouvelle mensualité après 5 ans : 533,98 € pendant 5 ans

Les sociétés de crédit sont là pour vous permettre de sélectionner la formule la mieux adaptée à vos besoins en mettant en lumière les avantages et inconvénients de chaque exemple de taux.

N’ayant malheureusement pas de boule de cristal, il m’est difficile de vous dire quelle sera la formule la plus intéressante. La seule façon de le savoir, serait de connaitre les taux et l’évolution de ceux-ci sur les vingt, voir les trente prochaines années. Et cela, avec la meilleure volonté du monde, je pense que personne, à part, peut-être, Madame Irma, ne peut vous donner la réponse.

En conséquence, vous devez regarder les points suivants : la charge de départ, la charge maximum, le coût total maximum et analyser ce qui vous convient le mieux, tout en vérifiant si cela vaut la peine de prendre un risque ou pas.

• exemple de taux sur le marché belge au 05/09/2015 à titre purement indicatif (vu les changements réguliers de ceux-ci).

Ceci vous donne une idée des différents taux à cette date.

Mais vous devrez toujours comparer les taux au moment de l’introduction de votre demande de prêt.

Il est impossible de donner, aujourd’hui, un conseil de sélection relatif aux taux ultérieurs.

Je reçois régulièrement des clients qui font le tour de tous les organismes avant même d’avoir un projet concret. Ils ont, dès lors, une approche générale du marché. Malgré tout, ils devront refaire la même démarche le jour où leur rêve sera prêt à se réaliser, afin de comparer correctement les choses, juste avant l’introduction de leur dossier.

Demandez toujours le taux de base, la mensualité de départ, le coût total du crédit sans variation, la mensualité maximum et le coût total maximum en cas de variation du taux. Munis de ces informations, vous saurez vers quoi vous vous engagez.

Est-il plus intéressant de faire une demande avec un taux fixe ou un taux variable ? À contrôler au moment de votre demande, cela ne dépendra que de l’écart qui existe entre eux.

Par Laurent Degraeve

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Info : www.devenir-proprietaire-comment-faire.be