Ce que vous devez aussi prévoir si vous avez acheté à deux et que vous n’êtes pas marié

Ce que vous devez aussi prévoir si vous avez acheté à deux et que vous n’êtes pas marié

Nous abordons la phase « juridique » d’un couple acheteur mais non marié, ni cohabitant légaux. Qu’il y ait des enfants ou non n’a aucune incidence.

Dans ce cas, les notaires conseillent de prévoir une clause de tontine ou d’accroissement en pleine propriété dans votre acte d’achat :

La clause de tontine ou la clause d’accroissement sont des conventions prévues dans le cadre de l’acquisition d’un immeuble, par un couple non reconnu légalement, et qui consistent à prévoir que, dans l’hypothèse du décès d’un des deux coacquéreurs, le survivant sera le seul propriétaire de l’immeuble.
Les mécanismes juridiques sous-jacents diffèrent toutefois selon que l’on soit en présence d’une clause de tontine ou d’une clause d’accroissement.

Veuillez trouver ci-dessous un article que vous retrouverez sur le site : www.avocats-criscenzo.be :
La clause de tontine :

La clause de tontine est une stipulation contractuelle par laquelle les acheteurs acquièrent du vendeur une part du bien, sous condition résolutoire du prédécès de l’un par rapport à l’autre. Cette même part est  acquise sous condition suspensive de la survie de cet acquéreur par rapport à l’autre.
Le bien sera donc considéré avoir été en pleine propriété dans le patrimoine du survivant depuis le départ.
Cette clause est ainsi caractérisée par l’intervention du vendeur. Les acquéreurs puisent leurs droits directement du contrat de vente et non d’un contrat entre eux. Cela signifie que toute modification ou suppression suppose que le vendeur intervienne alors que celui-ci est étranger à cette construction visant en réalité uniquement les intérêts des acquéreurs.
Précisons que les tontiniers doivent disposer de chances égales de bénéficier de la pleine propriété du bien. Ainsi, si l’un des acquéreurs a 80 ans et l’autre 20 ans, le plus jeune devra nécessairement compenser cette différence de chances, par exemple en payant une part plus importante dans le prix de vente. À défaut, l’opération pourrait se voir qualifiée de libéralité à l’égard de l’administration fiscale et entraîner le paiement des droits conséquents.

La clause d’accroissement :

La clause d’accroissement peut être analysée comme une convention par laquelle les acquéreurs d’un bien indivis cèdent réciproquement leur part (en pleine propriété ou en usufruit) à l’autre sous la condition suspensive de leur prédécès par rapport à l’autre.
Elle partage un certain nombre de caractéristiques essentielles avec la clause de tontine. Le résultat est, en effet, le même : la pleine propriété du bien revient au survivant.
Il faut cependant souligner une différence importante. En effet, à l’inverse de la tontine, la clause d’accroissement peut être distincte du contrat de vente et ne suppose aucune intervention du vendeur, tiers aux intérêts visés par cette clause.
Elle pourra être convenue séparément, même après l’acquisition, entre les acquéreurs, évitant ainsi de devoir faire appel au vendeur lors d’une modification ou suppression éventuelle de ladite clause.
La clause d’accroissement correspond nettement plus à une réalité de fait que la clause de tontine et implique nettement moins de difficultés en cas de changement de situation.
Les avantages :

Eu égard à l’ingéniosité des mécanismes juridiques développés ci-dessus, la question peut légitimement se poser de savoir quels sont les avantages offerts par de telles manœuvres. Ils sont en réalité de plusieurs ordres.
Tout d’abord, ces clauses permettent de faire échapper un bien aux règles de la dévolution successorale et, en particulier, de la réserve héréditaire en ce que le bien concerné ne fera plus partie du patrimoine du défunt et donc de la masse successorale. Cela assure ainsi la transmission du bien au survivant de manière certaine.
Ces mécanismes offrent une stabilité dans la mesure où ils constituent des contrats et ne peuvent, dès lors, être révoqués en l’absence du consentement de l’autre, à l’inverse d’un testament pouvant être révoqué unilatéralement.

Enfin, l’attrait est bien évidemment fiscal pour les couples non mariés. Ainsi, l’usage de ces clauses permet d’échapper au paiement de droits de succession parfois élevés entre cohabitant de fait assimilés à cet égard à des « étrangers » (tarif : entre 20 % et 80 % de la valeur vénale) au profit de droits d’enregistrement nettement moins élevés. Cet avantage fiscal doit toutefois être nuancé eu égard aux réformes fiscales régionales et parfois divergentes.

Les inconvénients :

Il ne faut pas négliger certaines conséquences pratiques qu’entraîne le recours à ces dispositions.
En effet, si fiscalement, la situation peut apparaître intéressante pour les cohabitant non mariés, elle le sera nettement moins si le couple décide de se marier par la suite, les droits de mutation étant plus élevés que les droits de succession entre époux.

Par ailleurs, en cas de conflit aigu dans le couple, la clause de tontine ou d’accroissement ne pourra être modifiée ou révoquée sans le consentement de l’autre si aucune modalité n’a été prévue à cet effet. Cette situation sera d’autant plus problématique si les cohabitants se séparent et ont des enfants chacun de leur côté. Ces derniers ne peuvent bénéficier d’aucun droit successoral éventuel sur l’immeuble qui reviendrait, en cas de décès, au coacquéreur survivant.

Ainsi, la rigidité de ces mécanismes, accrue dans le cas d’une tontine, fige les droits des parties et entraîne parfois des difficultés importantes d’adaptation aux changements de situation pouvant survenir au cours de la vie commune. Il sera, cependant, possible de pallier certains de ces inconvénients en laissant à chacun une possibilité périodique de révocation unilatérale. 

JURISPRUDENCE

La légalité des clauses de tontine et d’accroissement doit faire l’objet d’une attention particulière considérant la prohibition des pactes sur succession future par le code civil. Il s’agit clairement de clauses visant à modaliser la situation patrimoniale des parties en cas de décès de l’une d’elles.
La jurisprudence constante à cet égard vise à considérer que de telles clauses ne constituent pas un pacte sur succession future. En effet, la Cour de Cassation considère comme suit :

 « Un pacte sur succession future suppose une convention par laquelle des droits purement éventuels sont attribués, modifiés ou cédés sur une succession non encore ouverte ou sur partie de pareille succession ».

Les droits ainsi attribués par la clause de tontine ou d’accroissement ne pourraient être qualifiés de purement éventuels. Un arrêt de la Cour d’appel d’Anvers le confirme en ces termes :

 « Lorsqu'il a été convenu, d'une part, entre A et B que, lors du décès de l'un d'eux, la part d'usufruit reviendrait à l'autre, et d'autre part, entre A, B et C que lors du décès d’A ou de B, sa part reviendrait par parts égales à l'autre et à C, cette clause d'accroissement ne comporte pas de pacte sur succession future ».
La doctrine moderne est unanime : les clauses de tontine et d’accroissement ne peuvent être qualifiées de pactes sur succession future.

La cohabitation légale :
Aujourd’hui, les notaires conseillent plutôt de faire une déclaration de cohabitation légale à la commune. Avec cette cohabitation légale, la clause de tontine ou d’accroissement n’est plus nécessaire dans l’acte d’achat.
Comme me dit toujours mon notaire, la cohabitation légale  c’est, comme le Canada dry «  ça a le goût de l’alcool mais ce n’est pas de l’alcool ».

La cohabitation légale offre les mêmes avantages que ceux du mariage sans ses inconvénients ! Et c’est révocable de manière unilatérale (donc sans l’accord de l’autre).

Définition de la cohabitation légale telle que reprise sur le portail www.belgium.be :

Deux personnes qui vivent ensemble et font une déclaration de cohabitation légale auprès de  l'administration communale de leur résidence, sont des cohabitants légaux. Cette déclaration leur confère une certaine protection juridique.

La cohabitation légale est accessible à toutes les personnes qui vivent ensemble en Belgique. Il peut s'agir d'un couple hétérosexuel ou homosexuel. Vous pouvez également cohabiter légalement avec un membre de votre famille ou avec toute personne avec qui vous entretenez des relations sans connotation sexuelle.
 Conditions de cohabitation légale :
Vous pouvez signer une déclaration de cohabitation légale aux conditions suivantes :

• vous avez la capacité juridique de contracter
• vous n'êtes pas marié
• vous ne cohabitez pas légalement avec une autre personne

Déclaration de cohabitation légale :

Vous devez remettre une déclaration écrite de cohabitation légale à l'officier de l'état civil. Celui-ci vous donnera une preuve de réception.

Vous pouvez rédiger, vous-même, une déclaration de cohabitation légale ou utiliser le formulaire type mis à disposition par de nombreuses communes.
 

La déclaration doit contenir les éléments suivants :

• la date de la déclaration.
• les noms, prénoms, lieux et dates de naissance et signatures des deux parties.
• l'adresse du domicile commun.
• la mention de la volonté des parties de cohabiter légalement.
• l'indication que les deux parties ont pris connaissance, au préalable, du contenu des articles 1475 à 1479 du Code civil, réglant le statut de cohabitation.
• la référence à la convention de cohabitation faite au préalable devant notaire si c'est le cas.

L'officier de l'état civil vérifie si les conditions légales régissant la cohabitation légale sont remplies.  Si c'est le cas, il acte la déclaration dans le registre de la population.

Le Code civil précise les droits et devoirs des cohabitants :

• La protection du logement familial concerne l'immeuble servant au logement commun et les meubles qui en font partie. Un des deux cohabitants ne peut prendre seul la décision de vendre, de donner ou de constituer une hypothèque sur le logement. Il doit d'abord obtenir l'accord de son cohabitant. Si celui-ci refuse sans raison valable, le tribunal peut permettre à l'autre d'agir seul.
• Les cohabitants doivent contribuer aux charges de la vie commune, en fonction de leurs possibilités. À l'instar des couples mariés, ils ont l'obligation de participer aux charges du ménage. Ceci vaut également pour les frais d'entretien, d'éducation et de formation des enfants faisant partie du ménage, qu'il s'agisse d'enfants communs ou non.  Les cohabitants partagent également le précompte immobilier relatif au logement dont un seul serait propriétaire, tout comme la taxe de circulation lorsque le véhicule est commun.
• L'obligation solidaire de participer à certaines dettes. Chaque fois qu'un des cohabitants contracte une dette indispensable pour les besoins de la vie commune ou pour les enfants qu'ils élèvent ensemble, l'autre sera également tenu par cette règle. Exemples : un prêt pour un logement, une voiture…

Ceci ne vaut pas pour les dettes excessives par rapport aux ressources financières du couple cohabitant.
Pour recevoir de plus amples informations sur la procédure administrative, adressez-vous au service de l'état civil de votre commune et, dans le cas de votre achat, à votre notaire.

Pour ma part, je préfère le mariage, mais c’est surtout pour la fête que l’on fait !

Vous retrouverez également toutes ces infos et mises à jour sur les sites suivants :

• www.notaire.be
• www.belgium.be
• www.avocats-criscenzo.be

Par Laurent Degraeve
Retrouver toutes ces infos dans le livre "Devenir propriétaire en Belgique comment faire ?"
www.devenir-proprietaire-comment-faire.be