CONSEIL HYPOTHÉCAIRE CONSTITUTION D’UN DOSSIER DE CRÉDIT

8 nov. 2017

Constitution d’un dossier de crédit

Il est essentiel de tout expliquer pour bien vous orienter.

Vous vous rendez compte de la difficulté de donner un avis rapide par téléphone, alors que l’on n’a pas toutes les cartes en main, et il peut s’ensuivre que cet avis, par la suite, ne corresponde peut-être pas à la réalité.

C’est pour cette raison que je préfère toujours recevoir mes clients. Ils me confient leurs attentes. Je les écoute et sais leur poser toutes les questions adéquates, en fonction de leurs aspirations. J’examine, avec eux, les différents cas de figures et leur donne un avis plus professionnel. C’est préférable que de leur communiquer un taux par téléphone, sans même avoir estimé réellement la situation et toutes les possibilités qui s’offrent à eux.

Vous n’ignorez pas que la personne qui va analyser, à la banque, votre demande de crédit, ne vous connaît pas et ne vous a jamais vu. Il s’agit souvent d’un comité de crédit qui examine votre situation financière et professionnelle et la faisabilité de votre demande. Ce comité se trouve au siège central de la banque, et votre agence régionale ne fait qu’introduire cette demande à celui-ci.

Afin de décrocher, pour vous, les meilleurs taux du marché,  ainsi qu’introduire une demande au mieux de vos intérêts, les organismes de crédit ont besoin d’un maximum de documents prouvant votre situation et votre capacité de remboursement.

Et qui connaît mieux que vous, votre situation ?

Même si ce petit travail administratif vous est rébarbatif, il est primordial de bien préparer votre dossier. Il vous permettra de gagner du temps et surtout de l’argent en obtenant les meilleures conditions de crédit.

Ci-dessous, vous trouverez la liste des documents habituellement nécessaires.

Vous pouvez déjà commencer à les réunir et préparer votre cv et argumentaire.

Comme cela, le jour où vous voudrez introduire votre demande, tout sera déjà prêt, vous ne perdrez pas de temps et ne serez pas stressé pour la préparation de votre dossier.

Attention, des documents supplémentaires pourraient vous être demandés en fonction de votre situation, de votre projet et de la banque.

Les documents couramment demandés par les organismes de crédit :

1. Demandeurs

· Un formulaire de demande de prêt complété.

. Un questionnaire de santé complété et signé.

· Une copie recto-verso de la carte d'identité des demandeurs.

· Le rapport d'expertise relatif au bien mis en garantie, à commander par les demandeurs.

· La copie des contrats d'assurances en cours (incendie, vie, RC familiale, …).

 

2. Revenus

· Les attestations de revenus à établir par les employeurs des demandeurs (modèle fourni par l’employeur).

· Les trois dernières fiches de salaire ou extraits de comptes relatifs à ces revenus.

· Les copies des trois dernières notes de calcul des contributions (Av. Ex. rôle).

· Les fiches 281/10 (relevé annuel de l'employeur).

· Les dernières fiches de pécule de vacances et prime de fin d'année (13ème mois).

· Le détail des charges professionnelles (si indépendant), statuts et bilans (si société).

· La copie du contrat de travail (si emploi récent) et un historique professionnel (CV).

· Si revenus locatifs, copies des baux et preuves encaissement des 3 derniers loyers.

· Les preuves des trois derniers paiements d’allocations, pension alimentaire, etc.

· Les copies des contrats ou actes de prêts en cours, actes de propriété, convention de divorce.

· La preuve du loyer actuel : copie du bail ainsi que les 3 derniers extraits de compte.

· L’attestation de la Banque Nationale (BNB).

 

3. Acquisition

· La copie du compromis de vente, option, promesse, ... (peut être fournie par la suite).

· Vente publique : attestation du notaire du prix et du montant des frais.

 

4. Transformation/construction

·  Les devis relatifs aux travaux (établis par vous-même ou par des professionnels)

· Les plans et cahier des charges (si construction)

Les demandeurs :

Comme déjà exposer antérieurement, les banques et organismes de crédit doivent tenir compte de la situation actuelle des emprunteurs.

Ce qui fait que, si vous avez, par exemple, un contrat de moins d’un an, je conseille toujours au client de bien justifier le pourquoi du comment.

C’est évident : une banque acceptera plus facilement une personne qui vient de changer d’employeur pour une augmentation salariale plutôt qu’une personne qui entre dans la vie active et démarre son premier emploi.

Voici une petite histoire qui démontre qu’un argumentaire complet  et une bonne explication de dossier peuvent sauver d’une situation critique :

J’ai eu la chance, récemment, d’aider une famille qui était à la limite de vivre dans la rue, malgré de bons revenus et un patrimoine confortable.

Ces personnes sont venues me voir, désespérées. Madame avait acheté  une maison avec son mari et ces trois enfants.

Malheureusement, les circonstances de la vie ont fait que son fils aîné et son mari sont décédés,  ensemble, dans un accident de voiture.

Cela faisait maintenant plus de trois ans qu’elle vivait dans la maison avec ses deux autres cadets. Mais le chagrin perpétuel et les souvenirs qui hantaient  les murs de cette maison étaient insupportables pour cette petite famille. De surcroît, c’était le père, aidé de son aîné, qui avait effectué la plupart des travaux dans la maison et chaque pièce leur rappelait cette perte tragique.

La famille, orpheline, décide de vendre cette maison pour acheter un autre bien qui ne serait plus aussi évocatrice. L’accord du juge de la jeunesse fut requis car les enfants, propriétaires avec leur maman, sont mineurs d’âge (fille treize ans et fils quinze ans).

Le juge a marqué son accord, à la condition que l’argent de la vente de la maison serve à l’achat d’une autre habitation. D’ailleurs l’argent devait être bloqué chez le notaire pour garantir celui-ci.

La maman a été se renseigner auprès de deux grandes banques belges. Auprès de l’une d’elles, le prêt hypothécaire de sa maison initiale était d’ailleurs encore en cours. Celle-ci ne lui avait pas conseillé de prendre une assurance « Solde restant dû» pour couvrir le crédit, en cas de décès. Bravo la banque ! Ces deux banques lui ont confirmé qu’il n’y aurait aucun problème pour contracter un nouvel emprunt hypothécaire vu la quotité, le montant emprunté et ses revenus.

Pour info, Madame travaille et a toujours travaillé, mais est passée à « un 4/5ème » pour élever ses enfants car elle est seule. Ses revenus s’élèvent à 1 050 € nets  en tant qu’aide-ménagère  + 1 100 € de pension de veuve et 1 000 € d’allocations familiales majorées pour les enfants orphelins.

Soit un total de 3 150 € nets mensuels.

Madame trouve un nouveau logement. Voilà que le compromis de vente de sa maison est signé et celui de l’achat établi. Munie de ces deux documents, la maman se rend chez les banquiers ayant pignon sur rue. Catastrophe ! Tous les deux ont gentiment refusé d’octroyer le crédit, laissant cette maman, en plein désarroi, avec ces deux enfants.

Leur justification a été qu’aucun des revenus de la famille n’est saisissable. Ils refusaient tout simplement de prêter. Bien sûr, les allocations familiales et la pension de veuve ne sont jamais saisissables. Les revenus professionnels de 1 050 € ne le sont pas non plus, il s’agit d’une maman seule avec deux enfants, le minimum vital qu’elle doit avoir est de 1 150 € par mois.

Pourtant la maison vendue à 260 000 € permettait la clôture du solde de 120 000 €, de l’hypothèque en cours. Cette dame a toujours honoré les échéances, sans aucun retard. Rien à lui reprocher.

Le bénéfice de la vente de 140 000 € est injecté dans la nouvelle demeure.

Le nouvel achat est de 189 000 € plus 35 000 € de travaux, soit un total de 260 000 € avec les frais de notaire inclus.

Le nouveau crédit demandé n’est que de 120 000 €.

Malgré la faible quotité et le fait que ce nouveau crédit n’est pas plus élevé que l’ancien, la cliente essuie un refus catégorique de ces deux banquiers, et ce, malgré l’accord de principe reçu verbalement.

Cette petite famille est presque à la rue : leur maison est vendue et doit être vide lors de l’acte de vente. Impossible d’emprunter chez les banquiers, et le bénéfice de la maison vendue est bloqué par le tribunal jusqu’à la majorité des enfants. Plus de logement et plus un sou ! !

Heureusement, elle s’est adressée à ma société. J’ai dû batailler ferme et défendre le dossier auprès de trois différentes sociétés de crédits. Les deux premières ont refusé, mais j’ai fini par décrocher un accord dans la troisième qui a analysé la situation d’une façon plus humaine.

Les actes de vente et d’achat se sont bien déroulés. La maman est maintenant installée, avec ces deux enfants, dans son nouveau logis. Tout est bien qui finit bien.

Morale de l’histoire : ne jamais se satisfaire d’un accord verbal et toujours s’assurer qu’un crédit sera accepté avant d’entreprendre des démarches qui, par la suite, peuvent vous mettre dans une situation irrécupérable.

Si je n’avais pas eu tous les éléments en main avec un maximum d’infos et de preuves pour défendre ce dossier, il m’était impossible d’obtenir un accord pour eux. La banque, qui leur a accordé le crédit, n’aurait pas accepté, si elle n’avait su se baser que sur la situation financière des clients.

Dernier point, quand vous introduisez une demande de crédit, il faut tenir compte du délai nécessaire entre l’introduction et la signature de l’acte notariale.

Pour estimer la durée, voici une petite ligne du temps qui vous permettra d’appréhender celle-ci.

Ligne du temps pour votre demande de crédit :

 

Et oui, nous arrivons déjà à la fin de ce livre. Même si je n’ai pas su parler de tout ce qui peut être dit sur le prêt hypothécaire, j’espère déjà avoir pu répondre à la plupart de vos interrogations.

J’espère sincèrement que ce livre vous aura apporté autant de plaisir à le lire que j’en ai eu à l’écrire, qu’il aura pu vous éclairer et vous aidera dans les démarches vers la propriété.

Si vous pensez qu’il vous a véritablement apporté quelque chose, n’hésitez pas à l’offrir et à  partager avec vos proches tout ce qu’il vous a appris.

Je dédie ce livre à mes enfants Louise, Adrien, Augustin, Hugo et Sacha. En espérant qu’il leur permettra plus tard, à eux aussi, de devenir propriétaires et que leur rêve deviendra réalité.

Je vous souhaite une bonne recherche et que tout ce passe bien pour votre futur achat et votre futur crédit !

Retrouver également toutes les infos sur le livre, les liens utiles, ainsi que le cahier « le cahier de mon crédit », sur le site : www.devenir-propriétaire-comment-faire.be n’hésitez pas à y  poser toutes vos questions, vous y trouverez également une multitude information utile.

Rendez-vous aussi sur notre page Facebook « Devenir propriétaire en Belgique comment faire ? » ou sur mon site professionnel www.solufinance.be

 

Par Laurent Degraeve

Retrouver toutes ces infos dans le livre "Trucs et astuces pour votre prêt hypothécaire" 

Aux éditions : « La Boîte à Pandore » disponible dans toutes les librairies

Info : www.devenir-proprietaire-comment-faire.be