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Prêt hypothécaire pour une construction

23 avr. 2017

Prêt hypothécaire pour une  construction

Une autre option, la construction :

La construction est la reine des opérations immobilières : le plus beau projet immobilier puisqu'il s'agit d'une création de A à Z qui combine une foule d'intervenants. L’architecte vous fait rêver avec ses esquisses et plans modifiables en fonction des contraintes. L’entrepreneur vous vante tous les mérites du neuf et est à la pointe des dernières nouveautés en matière de gain énergétique. Le financier est là pour vous rassurer sur toutes les étapes du projet et va anticiper tout dépassement éventuel ou vous faire retomber sur terre.

 

Ce que vous devez savoir d’un point de vue général, c’est que, quel que soit le bien que vous achetiez, un appartement, une maison existante ou que vous fassiez construire, toutes les formules et possibilités de crédit décrites ci-avant restent valables pour financer tous les cas de figure.

Par contre, dans le cas d’une construction, chaque banque ou organisme  a une manière différente de calculer la quotité et d’interpréter votre dossier.

Il existe même des organismes de crédit qui ne veulent pas faire de dossier pour la construction d’un bien qu’il juge plus «risqué» qu’un achat classique.

Voici un exemple :

Vous achetez un terrain : 50 000 € en Wallonie, vous y faites construire une maison pour 200 000 € HTVA. Vous souhaitez faire un crédit de 250 000 €.

Soit un budget total de :

Terrain : 50 000 €

Frais de notaire sur le terrain : 9 922 €

Construction HTVA : 200 000 €

TVA sur la construction : 42 000 €

Frais d’acte de crédit : 6 001 €

Coût total = 307 923 €

 

Premier cas :

Certaines banques tiennent compte, pour calculer la quotité, du prix d’achat du terrain plus la construction hors TVA.

Elles considèrent que la TVA ne donne pas de plus-value au bien ; que c’est une taxe comme les frais de notaire.

D’ailleurs si vous revendez la maison dans les deux ans qui suivent la construction, vous la revendrez au régime TVA. Donc, pour elles, la valeur de cette construction est égale à 50 000 € pour le terrain plus 200 000 € pour la construction.

Soit une valeur de 250 000 €

Il en découle que si vous empruntez 250 000 €, dans ces banques, vous serez à 100 % de quotité et vous aurez le taux s’y rapportant.

 

Deuxième cas :

D’autres banques considèrent que la valeur de la maison finie est égale au prix d’achat du terrain, plus la construction et 50 % de la TVA.

Soit une valeur de 50 000 € pour le terrain + 200 000 € pour la construction + 50 % de la TVA soit 21 000 € donc un total de 271 000 €.

Il en résulte pour un crédit de 250 000 €, une quotité de 92 % et le taux s’y rapportant également.

 

 

Troisième cas :

Nous travaillons également avec des organismes pour qui la valeur de la maison finie est égale au prix d’achat du terrain, plus la construction et 100 % de la TVA.

Soit une valeur de 50 000 € pour le terrain + 200 000 € pour la construction + 42 000 € de TVA donc un total de 292 000 €.

En finalité, pour un crédit de 250 000 € la quotité ne s’élève qu’à 85 %, d’où un taux nettement plus intéressant pour les emprunteurs.

Il vous est même possible d’emprunter jusque 292 000 € pour votre construction puisque ces organismes considèrent que cela est équivalent à 100 % de la valeur !

 

Libération des tranches :

 

Important à savoir : dans le cas d’une construction, l’argent n’est pas totalement libérer à l’acte.

En effet, aucune banque ne va prendre le risque de vous faire un chèque de 250 000 € en n’ayant, en garantie, qu’un terrain d’une valeur de 50 000 €, sans que la construction n’y soit encore érigée.

La banque va donc libérer l’argent au fur et à mesure de l’avancement des travaux, en se basant sur le cahier des charges que vous devrez lui transmettre.

Ce qui fait que vous ne devrez pas payer l’intégralité de la mensualité de votre crédit, à partir du jour de l’acte. L’avantage est que, pendant la durée de la construction, vous avez une dispense d’amortissement de capital sur le crédit  (prévue en général pour un délai maximum de deux ans) et vous ne payerez que des intérêts sur le capital libéré au fur et à mesure de l’avancement de votre construction.

Et enfin, certains organismes de crédit accordent, quel que soit le type de dossier : construction ou pas, une dispense totale de remboursement entre 6 mois à 12 mois. N’hésitez pas à vous renseigner sur les différentes possibilités.

Cette dispense de paiement durant 1 an permet  soit mettre de l’argent de côté pour le futur, soit d’en profiter pour couvrir tous les frais d’installation dans le nouveau logis, ou encore de faire la finition de la nouvelle construction.

Par Laurent Degraeve

Retrouver toutes ces infos dans le livre "Trucs et astuces pour votre prêt hypothécaire"

Aux éditions : « La Boîte à Pandore » disponible dans toutes les librairies

Info : www.devenir-proprietaire-comment-faire.be