Crédit hypothécaire immeubles de rapport

Immeubles de rapport

Définitions

Il est question d’un immeuble de rapport dès que les revenus locatifs non pondérés (actuels et futurs) constituent plus de 25 % du total des revenus.

Tous les types de biens ne sont pas pris en considération.

Emprunteur

Une distinction doit être faite entre “loueur professionnel” et “loueur occasionnel”.

Les loueurs professionnels sont des candidats-emprunteurs qui peuvent déjà attester d’une expérience préalable réussie dans les immeubles de rapport. À l’opposé, les loueurs occasionnels envisagent exceptionnellement un projet de ce type.

Un emprunteur est considéré comme "loueur professionnel" si les conditions suivantes sont remplies :

• L’emprunteur est déjà propriétaire d’au moins un immeuble de rapport, autre que son propre logement;
• il loue cet immeuble de rapport depuis au moins 12 mois et il peut démontrer que les revenus locatifs ont suffi pour rembourser les charges de crédit, sur la base de mensualités constantes (revenus locatifs > charges de crédit sur la base de mensualités constantes). Cette estimation constituera un élément important lors de l’analyse du dossier.

Critères d’acceptation

Quotité :

Pour les loueurs professionnels, la quotité maximale est déterminée en fonction du but :

• Pour l’achat d’un immeuble de rapport, il est possible d’emprunter jusqu’à 100 % de la valeur vénale. Un apport propre est toujours attendu à concurrence des frais notariés;
• Pour le refinancement d’un dossier "immeuble de rapport", la quotité maximale est de 85 %;
• Si l’achat est combiné au refinancement d’un dossier "immeuble de rapport", la quotité maximale est alors calculée au prorata pour le dossier. Il est possible d’emprunter jusqu’à 100 % de la valeur vénale pour la partie "achat", mais la partie "refinancement" est toujours limitée à 85 % de la valeur vénale de l’immeuble sous-jacent. Dans ce cas aussi, les frais notariés doivent être financés à l’aide de fonds propres.
• En cas de transformations exclusivement ou de transformations combinées à un refinancement, la quotité maximale est aussi de 85 %.

Pour les loueurs occasionnels, la quotité sera toujours limitée à 85 % de la valeur vénale. Par ailleurs, aucun crédit ne sera accordé à des loueurs occasionnels lorsqu’il s’agit de projets et de montants importants (évaluation par les analystes crédits de l’organisme de crédit). Pour le financement d’un premier immeuble de rapport, le montant du crédit est limité à 300 000 € (500 000 € en Région de Bruxelles-Capitale) et la quotité est limitée à 85 % de la valeur vénale.

Durée :

La durée maximale pour les dossiers "immeubles de rapport" est de 25 ans, sauf en Terme Fixe où la durée maximale s’élève à 15 ans.

Mode de remboursement

Tous les modes de remboursement sont possibles. Pour la politique en matière de Terme Fixe : voir Politique relative aux crédits en Terme Fixe. (Expliqué précédemment).

Un remboursement via la formule ‘ALAC’ est possible à condition que la mensualité initiale s’élève à minimum 80 % de la mensualité qui aurait été imposée dans le cadre d’une formule à mensualités fixes.

Capacité de remboursement

Nous renvoyons au calcul du DTI. Les revenus locatifs d’immeubles exclus en vue de la détermination de la quotité, ne sont pas non plus pris en compte dans le DTI.

Pour le calcul du DTI les revenus locatifs seront pondérés à 80 %.

Dans ce type de dossier, les revenus locatifs sont généralement nécessaires au bon remboursement du crédit. S’il apparaît clairement que les revenus locatifs ne sont pas présents au moment de l’acte (par ex., s’il est nécessaire de réaliser des travaux …), une somme correspondant à 12 mensualités du crédit sera réclamée en nantissement jusqu’à justification de la perception de 6 mois desdits loyers.

Compliance

Le but de l’emprunt doit, en tout état de cause, être parfaitement connu et toutes les pratiques illégales (blanchiment d’argent, carrousels financiers, détournement de droits de succession, ...) sont exclues.

De telles pratiques connues sous la dénomination « Compliance » font partie de la réalité quotidienne. Il s’agit de notre responsabilité à tous de lutter contre de telles pratiques. Nous ne pouvons accepter de crédits qui soient en contradiction avec les règles de « Compliance ».

Nous avons des obligations concernant l’identification de nos clients. L’identification du client est même une obligation légale. Elle implique un contrôle de l’identité.

L’identification et le contrôle portent, pour les personnes physiques, sur le nom, le prénom, l’adresse et la carte d’identité et, pour les personnes morales, sur le nom et le siège social de la personne morale, sur ses administrateurs et sur la connaissance des dispositions relatives au pouvoir d’engager la personne morale. Mais l’obligation d’identification fait également référence à l’objet et la nature de la relation avec le client.

Nous devons disposer d’une totale transparence concernant les éléments suivants :

• Le client lui-même (ses revenus, son lieu de résidence, son activité, l’origine de son patrimoine…);
• L’opération envisagée (plan financier complet, objectif clair, avantage visible à l’opération);
• Les garanties.

Cette liste n’est pas exhaustive.

Nous vous rappelons que l’ensemble des critères d’acceptation repris dans le présent document constitue une ligne de conduite. L’acceptation ou le refus appartient toujours au comité de crédit, des exceptions sont toujours envisageables.

Voilà, si vous avez tout compris je vous félicite, sinon je vous conseille un bon Dafalgan et une relecture, ou tout simplement faire confiance à un professionnel qui pourra répondre à toutes vos questions et vous diriger au mieux de vos intérêts.

En attendant, vous devez surtout comprendre qu’il y a souvent une solution auprès de l’une ou l’autre banque ou organisme de crédit. Ici, nous n’avons parcouru que les conditions d’acception d’une de celle-ci. Mais, même si vous rentrez dans toutes les conditions reprises ci-dessus, rien ne garantit que votre dossier soit accepté sans problème, et, inversement, même si vous ne rentrez pas dans tous les critères, il n’est pas dit que la banque vous refusera d’office votre crédit !

Pour ma part, je travaille autant avec des petites caisses hypothécaires ou caisses sociales qu’avec des grandes banques. C’est tout bénéfice pour mes clients puisque cela me permet souvent de trouver les meilleurs taux, mais également des solutions pour les cas plus  difficiles.

Pour votre sécurité financière, il est vraiment utile de demander conseil à des professionnels avisés.

Le dicton : « l’avocat c’est quelqu’un…qu’il faut voir avant, pour éviter les ennuis après ! » s’applique d’autant plus pour le courtier ou l’agent de prêts et d’assurances.

Par Laurent Degraeve

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Info : www.devenir-proprietaire-comment-faire.be