Conseil crédit hypothécaire

12 juin 2017

Dans le domaine du crédit il faut souvent être imaginatif

Dans le domaine du crédit et du prêt hypothécaire, il faut souvent être imaginatif dans les conseils que l’on donne à ses clients et parfois trouver des solutions qui vont à l’encontre de l’idée de départ des clients et qui sont finalement  plus simples,  plus économiques et  mieux pour tous !

Ça me fait penser aux clients que j’ai eus aujourd’hui dans mon bureau : bonne situation : Monsieur travaille depuis plus de 10 ans en CDI, Madame a un statut spécial, elle est gardienne ONE depuis 1 an.

Ils sont actuellement propriétaire de leur maison, et ont 3 enfants de 1 an, 4 ans et 7 ans.

Malheureusement leur maison devient trop petite pour cette charmante famille et pour l’activité professionnelle de Madame.

Leur idée était de faire un crédit-pont, le temps de vendre leur maison, et un nouveau crédit pour acheter une nouvelle maison plus grande, tant pour eux que pour l’extension du cadre professionnel de notre Gardienne d’enfants.

En effet, suivant la taille de leur maison mises aux normes de l’ONE, ils ont l’autorisation de prendre 4 enfants en garderie. S’ils déménagent dans une maison plus grande, ils pourront passer à six.

Avec à la clé,  évidement, une augmentation de revenus pour l’Epouse et plus de confort pour toute la famille.

Ces clients ont actuellement un crédit hypothécaire dont le solde est de 114 000 €. La mensualité de remboursement est de 728 € et l’évaluation de leur maison est de 155 000 €. Ils ont, en plus, un financement voiture de 478 € à payer encore durant 4 ans et demi.

Monsieur souhaiterait avoir un crédit-pont pour ne pas vendre tout de suite leur maison actuelle et ainsi poursuivre l’activité professionnelle de sa Femme. Ils ont besoin d’un prêt total pour l’achat du nouveau bien.

Ils ambitionnent ainsi de garder les deux maisons, le temps de faire les travaux et démarches également nécessaires pour mettre la nouvelle maison aux normes imposées par l’ONE.

La garderie pourra ainsi rester en activités.

Rapide petit calcul : Monsieur gagne 3 000 € net par mois, Madame gagne 1 000 € net par mois.

Pour le nouvel achat :

200 000 € + 29 000 € de frais de notaire

(À 12,5 % car ils sont déjà propriétaires, pas de réduction possible pour les frais d’enregistrement, il s’agit d’un second achat),

30 000 € de travaux +  6 000 € de frais d’acte de crédit.

Soit un nouveau crédit de 265 000 €.

Charge pour ce nouveaux crédit en prêt total = 1 450 €/mois en 25 ans

Le crédit-pont sur l’ancienne maison = 400 €/mois

Sans oublier le crédit voiture = 478 €/mois

Soit un total de charge future de 2 328 €/mois avec un revenu de 4 000 € et sans aucune certitude de vendre leur ‘petite’ maison au prix escompté.

Évidemment, aucune banque en Belgique ne pourra accorder ce crédit qui dépasse 58 % de rapport charge/revenu avec uniquement un seul salaire saisissable : celui de Monsieur puisque Madame à un statut spécial qui s’attribue plus à un statut d’indépendant sans vraiment l’être d’ailleurs (voir statut des gardiennes ONE en Belgique).

Alors comment faire sans cumuler plusieurs crédits ?

La réponse est très simple et elle n’est pas dans un crédit !

TRUCS ET ASTUCES 

Ceci est valable pour toutes les personnes qui vendent un bien pour en acheter un autre, au lieu de se compliquer la tâche en faisant un crédit avec des intérêts, des actes notariés ...

Il suffit de bien négocier la vente de la maison actuelle et de prévoir, dans le compromis de vente, que la « petite » maison ne sera pas libre à l’acte.

En effet, un compromis n’est qu’un contrat et comme dans tous contrats, on est libre de choisir les termes de celui-ci, en toute légalité.

Dans le cas ci-avant qui nous occupe, cette opération permettra au vendeur de garder son bien le temps de l’aménagement du suivant. De plus, le fait de le vendre avant l’achat de la nouvelle lui permettra de bénéficier des frais à 6 % et de faire, du même coup, une économie de 13 000 € car les frais pour l’achat passent de 29 000 € à 16 000 € pour le nouvel achat, s’ils ne sont plus propriétaires d’un autre bien à l’acte !

Et cela évite de faire un crédit-pont avec les intérêts que cela engendre ainsi que de bénéficier d’un meilleur taux pour le crédit hypothécaire. Ce qui fera une charge moins lourde et moins d’intérêts à payer.

Explication :

La négociation est la suivante : vendre la petite maison avec la condition sine qua none d’y rester jusqu’à la fin de l’aménagement de la future maison (délai demandé par exemple 6 mois). En compensation, proposer aux acquéreurs soit une diminution du prix de vente de la petite maison, soit le paiement d’un loyer durant la période ‘d’attente’.

Finalement : 6 mois de délai ‘d’attente’ + 4 mois de délai pour le compromis, cela fait, pour les vendeurs, 10 mois pour trouver un bien, passer les actes et faire les travaux. Ne pensez-vous pas que c’est suffisant ?

Avantage :

S’ils vendent leur maison à 145 000 € au lieu de 155 000 €, l’acquéreur fait un bénéfice de 10 000 €, en contre partie du fait qu’il laisse les vendeurs dans la maison (durant les 6 mois par exemple).

Pour les vendeurs : le solde de leur crédit actuel est de 114 000 €. La vente se fait à 145 000 €.

145 000 € – 114 000 € = 31 000 € de boni.

D’où, plus besoin, pour le nouvel achat, de faire de crédit-pont.

En effet le nouvel achat :

200 000 € + 16 000 € de frais de notaire (à 6 % puisqu’ils ne sont plus propriétaires et ont donc droit à la réduction des frais d’enregistrement),

+ 30 000 € de travaux

+ 6 000 € de frais d’acte de crédit.

Soit un total de 252 000 € - 31 000 € du boni de la vente.

Soit un nouveau crédit de 220 000 € = 1 044 €/mois

Auquel il faut ajouter le crédit voiture de = 478 €/mois

Soit un total de charge future de 1 522 €/mois avec un revenu de 4 000 €. Ce qui donne un rapport charge/revenu de 39 %. Dès lors plus aucun problème pour l’obtention du crédit hypothécaire.

Autre avantage : l’économie sur le crédit hypothécaire long terme (vu qu’ils n’auront pas dû faire un prêt total avec les frais de notaire), en conséquence une charge qui passe de 1 450 € à 1 044 € soit 406 € par mois fois 12 fois 25 ans… je vous laisse faire le calcul vous-même.

Merci de le faire assis afin d’éviter de vous casser le coccyx, suite à la chute brutale de vos fesses sur le sol, après avoir vu ce que cela représentait !

Pour ceux qui ne se sont pas assis avant, tant pis pour eux et inutile de prendre contact avec votre avocat pour me faire un procès, je les avais prévenus.

Cela est également valable dans le cas d’une construction, la vente du bien existant se fait avec une clause qui stipule que le bien vendu sera libre le jour où la construction sera terminée (avec un délai maximum prévu bien sûr, comme par exemple un an).

Cette opération peut être intéressante pour les deux parties :

• pour le vendeur : il ne doit pas faire deux déménagements en peu de temps (quitter son logement actuel pour louer ailleurs, le temps de la fin de la construction avec tous les frais qui en découlent) ou qui ne doit pas faire un crédit-pont pour finir la construction avant de vendre son bien, avec les frais d’acte et les intérêts qu’il devra payer pour ce type de crédit.
• pour l’acheteur : cela lui permet généralement de négocier un meilleur prix d’achat du bien.

Ce qui est plaisant, en matière de crédit hypothécaire, c’est qu’après avoir dit blanc, on dit noir….

Voici encore un cas vécu, pour étayer mes dires : j’ai reçu il y a quelques temps un jeune couple. Le garçon venait d’être engagé en CDI (contrat de travail à durée indéterminée) et commençait à percevoir un salaire ; la jeune fille venait de terminer ces études et cherchait un emploi.

Inutile de vous préciser que sans aucune ancienneté professionnelle, avec, actuellement, un seul salaire et aucun fonds personnels pour payer les frais de notaire, ils avaient peu de chance d’obtenir un crédit même hypothécaire dans une banque !

Mais voilà, ils avaient déniché la maison de leurs rêves, dans le petit village où ils habitent tous les deux, depuis leur enfance. Cette maison ne coûtait pas très chère : 80 000 €, mais avec les frais de notaire et  les petits travaux à prévoir cela représentait quand même un crédit de 100 000 €.

Alors comment faire ?

TRUCS ET ASTUCES 

Je leur ai demandé depuis quand cette maison était vide et depuis quand celle-ci était en vente ?

La maison était vide depuis 2 ans et en vente depuis plus d’un an !

Mais pour eux, un crédit hypothécaire était impossible dans l’immédiat, étant donné leur situation actuelle…

Mon conseil : proposer aux vendeurs une option d’achat sur ce bien.  La clause suivante sera indiquée : le couple s’engage à acheter la maison, dans les trois ans. Au cas où l’affaire ne pourrait se réaliser, une petite indemnité est prévue (montant à discuter entre eux). Ceci finalement serait le seul risque pour ce couple. Et, durant ces trois ans, le couple loue la maison qu’il envisage d’acquérir, aux propriétaires-vendeurs.

Cette proposition est « gagnant-gagnant » pour toutes les parties :

• pour ce jeune couple qui peut emménager directement dans la maison de leurs rêves. Il a la certitude que cette maison lui appartiendra, dès qu’il remplira toutes les conditions pour l’obtention d’un prêt hypothécaire. Seul risque : en cas de non achat,  la petite indemnité prévue devra être payée.
• pour les vendeurs cela est aussi intéressant. Ils sont certains que la vente va se faire. Ils percevront un petit loyer jusqu'à la vente. Dans le pire des cas, dans 3 ans, si la vente ne peut se faire,  ils récupéreront leur bien tout en encaissant une indemnité.

Bien sûr, pour ce type de contrat, je préconise toujours aux clients de contacter un notaire pour la rédaction de celui-ci afin de protéger toutes les parties.

Vous avez compris que l’une  des solutions, dans le cadre d’un achat, est aussi de proposer des alternatives aux acheteurs et aux vendeurs, afin d’éviter un crédit inutile et coûteux.

Tout est une question de négociation, tant pour l’achat que pour la vente. Cela peut vraiment vous faire gagner beaucoup d’argent !

Comme je dis toujours : il est préférable de faire un bon arrangement qu’un mauvais crédit ! Mais si un crédit vous intéresse, n’hésitez pas à prendre contact avec moi, je ne fais que des bons crédits.

Le saut de charge :

De plus en plus les banques et organisme de crédit sont très vigilants, lors de l’octroi d’un prêt hypothécaire, à la quotité empruntée, au rapport charge/revenu, et, en plus, au saut de charge.

De quoi s’agit-il ? Si aujourd’hui vous payez un loyer de 800 €, vous n’avez pas d’économie personnelle et vous souhaitez faire un crédit dont la charge future sera de 1 200 €. Même si vous avez les revenus suffisants pour l’achat souhaité et que le rapport charge/revenu est positif, certaines banques risquent d’être frileuses à vous accorder un crédit suite au saut de charge que cela peut représenter.

Dans notre exemple, les clients passent de 800 € par mois à 1 200 € ce qui donne une augmentation de charge de 50 % et ils n’ont aucune économie. Le raisonnement de la banque est que vous ne savez déjà pas faire ‘votre bas de laine’ avec un loyer de 800 €, comment allez-vous faire pour payer 1 200 € ?

TRUCS ET ASTUCES 

Si vous avez l’intention d’acheter dans un avenir proche, pour pallier à cette embûche, analysez votre capacité de remboursement. Si, d’après vos calculs, vous êtes disposés à mettre, comme dans l’exemple, 1 200 € par mois de remboursement, épargnez, à dater de ce mois, la différence soit les 400 €.

De un, vous aurez déjà un petit capital pour votre future acquisition, de deux, cela vous permettra, au travers de vos extraits bancaires, de prouver à l’organisme de crédit que vous n’aurez aucun problème à assumer ce saut de charge et le mettrez en confiance pour votre futur achat.

Par Laurent Degraeve

Retrouver toutes ces infos dans le livre "Trucs et astuces pour votre prêt hypothécaire" 

Aux éditions : « La Boîte à Pandore » disponible dans toutes les librairies

Info : www.devenir-proprietaire-comment-faire.be