Exemple de critère d’acception d’une banque

12 juil. 2017

La demande de crédit

Exemple de critère d’acception d’une banque :

Afin d’éclairer votre lanterne sur leur fonctionnement, voici les critères de l’une d’elles (à titre informatif uniquement) :

Crédit hypothécaire personne physique
Juin 2014
(Régi par la loi du 4 août 1992)

Crédit hypothécaire ayant pour objet le financement de l’acquisition ou la conservation d’une habitation unifamiliale située en Belgique dont la quote-part privée est supérieure à 50 %.

Remarque : l’emprunteur peut affecter une partie de l’immeuble à la location pour autant que celui-ci comporte au maximum trois entités dont une est occupée par l’emprunteur lui-même.

1. Emprunteurs :
Personnes physiques, résidant en Belgique au moment de la conclusion du crédit, et qui agissent principalement dans un but pouvant être considéré comme étranger à leurs activités commerciales, professionnelles ou artisanales.

• âge minimum : 18 ans.
• âge maximum au terme du crédit : âge de la retraite, avec un maximum de 70 ans.

Statut professionnel des emprunteurs

Contrat à durée indéterminée :

•  d’au moins 12 mois si la quotité est moins de 90 %
• d’au moins 24 mois si la quotité est supérieure à 90 %

2. Modes de remboursement
Avec amortissement du capital :

• mensualités constantes, dégressives, progressives (Step by Step)
• mix : 50 % minimum en mensualités constantes, le solde en Step by Step
• Terme fixe :
• nantissement obligatoire d’un produit d’épargne de capitalisation à concurrence de 25 % du montant du crédit (valeur brute)
• panachage 50 % terme fixe / 50 % mensualités constantes ou dégressives

 3. Durées maximales

Mensualités constantes et dégressives  25 ans

Step by Step  25 ans
Terme fixe  15 ans

4. Franchise en capital et prélèvement des fonds

En cas de transformation ou de construction, les fonds peuvent être prélevés en 12, 24 ou 36 mois en fonction de la nature et de la durée des travaux.

Cette période s’ajoute à la durée initiale du crédit.
Pour les crédits Step by Step et les crédits Mix, les périodes de franchise en capital et de prélèvement des fonds sont de maximum 24 mois.

5. Quotité d’avance

Maximum 100 %.

6. Capacité financière (rapport charges/revenus) du nouveau crédit et d’autres crédits éventuels tels que financement auto et/ou Prêt à tempérament…

• 40 % maximum si revenus totaux sont inférieurs à 2 000 €
• 45 % maximum si revenus totaux se situent entre 2 001 € et 3 000 €
• 50 % maximum si revenus totaux sont supérieurs à 3 001 €
• Minimum vital pour vivre : c’est le solde du revenu après déduction de tous les crédits à payer :

 Si la quotité est inférieure à 90 % :

- 1 000 € pour un isolé
- 1 250 € pour un couple

Si la quotité est supérieure à 90 % :

- 1 250 € pour un isolé
- 1 500 € pour un couple

7. Garanties :

• Une hypothèque en 1er rang sur le bien financé à concurrence du montant du crédit.
• A titre de garantie(s) complémentaire(s) : une hypothèque sur un autre immeuble, des valeurs mobilières ou des contrats d’assurance-vie.
• Pour les crédits à terme fixe, nantissement obligatoire d’un produit d’épargne de capitalisation constitué en prime unique à concurrence de 25 % minimum du montant du crédit (valeur brute non pondérée).

8. Expertise :

Obligatoire sauf si le but du crédit est l’achat d’une maison unifamiliale ou d’un terrain à bâtir, dont la valeur se situe entre 100 000 € et 500 000 €.

!!! Les critères cités ci-dessus sont communiqués à titre indicatif dans le but de vous donner une idée de ce qui se passe dans un organisme de crédit.

De plus, ces conditions d’attribution de crédit évoluent et changent régulièrement en fonction du marché, des taux d’intérêt, des nouvelles lois et jurisprudence en vigueur.

Ce n’est pas parce que vous ne rentrez pas dans les références de base que vous n’obtiendrez pas un crédit et inversement : ce n’est pas parce que vous rentrez dans les critères que vous l’aurez. Chaque prêteur travaille différemment et a des critères d’analyses distincts.

Pour ma part, je travaille avec quatorze organismes de crédit qui ont tous leurs règles et leurs spécificités. Quand je pense les avoir tous compris et que je maitrise enfin la matière, c’est à ce moment-là qu’ils modifient leurs critères et conditions d’acceptation ! À se demander s’ils ne le font pas exprès pour me donner des cheveux blancs…

J’avoue que c’est parfois énervant, c’est aussi ce qui en fait un métier passionnant !
Renseignez-vous auprès de votre spécialiste pour connaître les données de sélection propres à chaque organisme, au moment où vous faites votre étude de marché. Il est à même de vous communiquer bon nombre d’informations utiles.

Voici une politique d’acceptation plus souple, d’un autre organisme, toujours à titre d’info :
ACHAT
POLITIQUE D'ACCEPTATION du 25/11/2013
CRÉDITS HYPOTHÉCAIRES EN APPLICATION DE LA LOI DU 04/08/1992
JUSQU'À 100 % DU PRIX D’ACHAT
DÉFINITION ET FINALITÉ

Règle de base : achat d’un premier bien immobilier privé, situé en Belgique, à usage de logement familial.
S’il s’agit de l’achat d’un second bien immobilier ou complémentaire, éventuellement en combinaison avec la reprise d’un crédit hypothécaire existant, les conditions d’acceptation et la tarification de refinancement sont d’application.

EMPRUNTEURS

Personnes physiques, domiciliées en Belgique, ayant un revenu d’une activité professionnelle, salariés ou indépendants. Exclusion : personne morale.

MONTANT

Prix d’achat minimum 100 000 €, avec un montant emprunté maximum de 400 000 €.
 

DURÉE
Jusqu’à maximum 30 ans (exceptée formule de variabilité 10+5+5 max. 25 ans) Âge maximum débiteur principal à l'échéance finale : 75 ans.
 

RANG
PREMIER RANG GARANTIE
Un immeuble à usage privé normalement négociable, situé en Belgique.
 

Exclus:
- immeubles en phase de construction
- immeubles en phase de transformation
- projets de transformation à risques /de grande ampleur
- immeubles à l’étranger
- maisons de vacances en zone récréative
- chalets
- terrains
- immeubles à usage professionnel
- Immeubles qui ne répondent pas aux prescriptions urbanistiques et/ou au code du logement
 

QUOTITÉ
Jusqu’à maximum 100 % du prix d’achat

CAPACITÉ DE REMBOURSEMENT RATIO CHARGES/REVENUS REGLE DE BASE :
Charge de remboursement périodique, crédits et autres charges :

• rente alimentaire
• charge d’emprunt de crédit/ ouvertures de crédit qui ne sont pas remboursés
• Revenu net périodique disponible : sont pris en considération à concurrence de :
  • les revenus professionnels nets: salaire (min. 12 mois d’ancienneté)
  • 100 % Allocation familiale : 75 €/mois/enfant avec un max. 150 €
  • lpPension alimentaire 0 %
  • chèques repas (par personne) max. 80 €/mois
  • pension (consolidée) 100 %
  • allocation d’invalidité permanente et consolidée (+ de 66 %) exclusivement en combinaison avec un salarié ayant des revenus stables 100 %
  • revenus de remplacement (chômage, mutuelle, invalidité temporaire…) exclusivement en combinaison avec un salarié aux revenus stables, forfait de max. 400 €/mois
  • revenus provenant du G.D.L. ou des Pays-Bas 100 % (autres provenances non autorisées)

Minimum vital :

• isolé : 1 000 € + 125 € par enfant à charge
• ménage : 1 125 € + 125 € par enfant à charge

Revenus ≤ 500 € C/R max. 40 % Revenus > 2 500 € C/R max. 45 %

À condition de revenus stables, c’est-à-dire:

Salariés :

• contrat à durée indéterminée avec minimum un an d’ancienneté auprès du même employeur
• le travail intérimaire est pris en considération avec une preuve de stabilité de minimum deux ans sans interruption.

Indépendants :

• minimum deux ans d’activité, exclusivement en combinaison avec un salarié aux revenus stables.

Codébiteurs / cautions :

Pour être considéré comme codébiteur, il faut prouver un intérêt économique direct dans la transaction de crédit ou détenir une part dans le bien immobilier proposé. Toute autre personne sera considérée comme caution à titre gratuit dont le revenu ne sera pas retenu dans le calcul du ratio C/R.

CHARGE OUVERTURE DE CREDIT / PRET A TEMPERAMENT

Si un crédit « court terme régulier » est repris dans le plan financier, la charge mensuelle de ce crédit sera comptabilisée dans le ratio charges / revenus.

Charge des cartes de crédit non remboursées : 3 % de la limite du crédit avec un minimum de 25 €/mois
 DOCUMENTS A FOURNIR :

• Compromis d’achat, non échu, daté et signé par toutes les parties.
• Attestation du notaire (vente publique).
• Photos (intérieur et extérieur).
• Règle de base: un rapport d’expertise n’est pas obligatoire. Remarque : la banque se réserve le droit d’exiger un rapport d’expertise (dans des cas particuliers), même si le dossier répond aux critères de base. Exception : si le prix d’achat est supérieur à 400 000 € : expertise par un expert agréé par la banque
• Pas de mention négative auprès de la centrale des crédits aux particuliers. Une demande de crédit est appréciée sur base de tous les éléments du dossier de crédit (capacité de remboursement, nature et valeur de la ou des garantie(s), profil de l'emprunteur, projet à financer, devoir de diligence de l'entreprise, …).

La banque se réserve le droit de refuser des demandes de crédits, même si le dossier répond à tous les critères. Critères du  25 novembre 2013.

Voilà, si vous avez tout compris je vous félicite, sinon je vous conseille un bon Dafalgan et une relecture, ou tout simplement faire confiance à un professionnel qui pourra répondre à toutes vos questions et vous diriger au mieux de vos intérêts.

En attendant, vous devez surtout comprendre qu’il y a souvent une solution auprès de l’une ou l’autre banque ou organisme de crédit.

Pour ma part, je travaille autant avec des petites caisses hypothécaires ou caisses sociales qu’avec des grandes banques. C’est tout bénéfice pour mes clients puisque cela me permet souvent de trouver les meilleurs taux, mais également des solutions pour les cas plus  difficiles.

Voici le parcours d’un de mes clients, cas particulier où un dénouement favorable était loin d’être assuré :
Mon client était chef d’entreprise indépendant. En 2007, il a été victime d’un grave accident sur un chantier, il est resté dans le coma pendant dix jours. Il s’en suivi plus de six mois inactivité professionnelle.

À l’époque, il était jeune patron indépendant (pas en société) et employait trois ouvriers. Ceux-ci, étant donné l’incertitude de leur  travail et un patron absent, avaient déserté les chantiers. Ils étaient partis travailler ailleurs en laissant à l’abandon, les chantiers en cours.

Lorsqu’il fut enfin rétabli, la situation de sa petite entreprise était désastreuse. Criblé de dettes, et sans revenus, il a mis un point d’honneur à payer, en priorité, ses fournisseurs et ses ouvriers qui l’avaient lâchement abandonné. Tout était payé, tout  sauf la TVA et les lois sociales.

Ne voulant plus prendre de risques dans sa vie professionnelle, Monsieur a été engagé comme conducteur de chantier pour une grande société de construction, sous le régime d’ouvrier salarié.

Malgré tous ses efforts fournis, il n’arrivait pas à  survivre et  à honorer les dettes dues à l’État.
En 2010, il n’a eu d’autres choix que de se mettre en règlement collectif de dettes.

Son salaire de base augmenté des heures supplémentaires s’élève à 2 200 € nets. Retenues déduites pour le remboursement de la TVA et lois sociales, il reste à cet homme courageux 950 € mensuels pour vivre.

Aujourd’hui, après quatre ans de ce régime sec, il a enfin terminé ses remboursements et la médiation de dette a pris fin en janvier 2014.

Mais mon client n’est pas encore au bout du tunnel.

Il vit avec sa femme et son fils dans la maison du grand-père. Un arrangement oral a été convenu entre le grand-père et son petit-fils : ce dernier paie un modeste loyer de 400 € par mois contre des travaux de modernisation de l’habitation. Ils conviennent ensemble, que lorsque la médiation sera terminée et que le fichage à la BNB sera effacé, la petite famille achètera la maison à l’aïeul.

Malheureusement le grand-père décède avant cette échéance. La famille désire sa part d’héritage et veut mettre la maison immédiatement en vente.

Me voilà donc avec une petite famille à la limite d’être mise dehors de leur habitation. Les revenus des clients sont corrects : 2 200 € salaire de monsieur, 500 € du chômage pour son épouse et 90 € d’allocation familiale pour leur fils de 4 ans, soit 2 790 € par mois.

La famille héritière vendait la maison  à 160 000 € alors qu’on avait une expertise à 180 000 €. Mes clients avaient 15 000 € pour les frais de notaire.

Malgré tous ces points positifs, aucune banque ni organisme de crédit n’acceptait leur dossier.
Simplement parce qu’une personne qui a été en médiation de dettes et qui est encore fichée à la Banque Nationale ne peut obtenir un crédit hypothécaire.

La dette étant soldée et la médiation clôturée, celle-ci disparaitra en janvier 2015. Là, vu leur nouvelle situation financière et le montant emprunté, toutes les banques accepteront leur demande de crédit pour la maison.
Oui, mais voilà, les autres membres de la famille refusaient d’attendre jusque-là.

Heureusement, j’ai pu trouver un accord in extremis avec une petite caisse hypothécaire sociale, juste avant que la maison soit mise en vente par la famille et que mes clients ne se retrouvent pas à la rue.
Ouf ! Ceci est un cas extrême où je suis heureux d’avoir obtenu un accord financier.

Tout n’est pas toujours possible, voyez ci-après :

J’ai, un jour, accueilli, dans mon bureau un couple qui voulait faire un crédit pour l’achat d’une maison.
À la question, êtes-vous mariés ? Monsieur me répond divorcé et Madame mariée ???
Vous devinez bien mon étonnement !

Bien que le mariage soit un passage obligé pour le divorce, je ne comprenais pas très bien comment l’un pouvait être divorcé et l’autre marié.

La réponse était simple, en réalité Madame était mariée. Son souhait était d’acheter une maison avec son amant, pour quitter son mari.

J’ai gentiment expliqué qu’il allait être extrêmement difficile d’obtenir un crédit hypothécaire à son nom propre, sans que son mari ne le sache, et encore plus ardu de passer un acte chez un notaire sans son mari et avec son amant alors qu’elle est mariée !

Restez logiques par rapport à vous-mêmes et par rapport à la loi !

Même si je fais parfois des miracles, là c’était vraiment en dehors de mes compétences !
Mais au moins ça m’a fait bien rire et j’en ri encore.

Par Laurent Degraeve
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