Devenir propriétaire en payant son loyer et sans investir de fonds propres

Les comparaisons des différents procédés d’un prêt total ou d’un crédit 125 %

Détrompez-vous, contractez un prêt hypothécaire à 125% ne signifie pas nécessairement que votre crédit hypothécaire aura un taux élevé. Plusieurs formules de prêt existent sur le marché.

En résumé, plus de soucis, si vous n'avez pas de fonds propres ou si vous désirez conserver l'épargne que vous vous êtes constituée, la solution est le prêt hypothécaire à 125%.

Grâce à des conventions entre différents organismes, vous obtenez en plus, les taux les plus bas du marché, à charge réduite et en taux fixe, comme si vous empruntiez une quotité normale.

Nous proposons également un crédit-acompte pour avancer les 10% nécessaires au compromis de vente. Nous sommes à votre disposition pour déterminer ensemble vos possibilités d'emprunt.

Je prends pour exemple, le jeune couple que j’ai reçu courant septembre 2015, s’il se reconnaît, je le salue bien.

Ces jeunes veulent acheter une maison en Wallonie à 210 000 €, ils doivent réaliser 20 000 € de travaux, plus les frais de notaire et tout le toutime.

Monsieur est âgé de 27 ans et Madame de 26 ans (c’est pour le comparatif de l’assurance SRD qui est obligatoire en prime unique dans le crédit cautionné.)

Voici, pour ce sympathique couple, le plan financier de leur projet :

• Achat : 210 000 €

• Travaux de rénovation : 20 000 €

• TVA sur la rénovation à 6 % soit : 1 200 €

• Frais de notaire et d’enregistrement à 12,5 % plus frais annexes (voir calculateur sur le site des notaires ou le site Solufinance) : +- 31 000 € de provision.

• Les frais d’acte de crédit suivants la formule de crédit choisie (puisqu’ils dépendent du crédit réalisé en prêt hypothécaire.)

• Soit un petit total pour notre couple de 262 200 €, auquel il faudra rajouter les frais d’acte de crédit en fonction de la formule choisie (ils dépendent du crédit réalisé en prêt hypothécaire

Voici les différentes formules pour financer cet achat :

Les simulations, ci-après, ont été établies à la date du 9 septembre 2015, et j’ai dû adapter le taux en fonction des différents organismes proposant ces formules, sur le marché du crédit hypothécaire en Belgique.
Il en découle qu’en fonction de la quotité et du type de crédit choisi, les taux ne sont malheureusement pas identiques.

Les comparaisons des différents procédés d’un prêt total ou d’un crédit 125 % :

Afin d’établir un comparatif correct entre ces multiples procédés, il n’y a pas d’autre choix que de pratiquer comme je l’ai fait ci-avant.

Pour un choix avisé, vous devez prendre en considération la mensualité la mieux adaptée à votre situation, le coût total du crédit ainsi que l’inflation.

La première formule le 125 % cautionné :

Formule qui peut sembler attractive, c’est ‘tout en un’, mais qui s’avère la moins intéressante à cause de cette prime de cautionnement et de l’assurance SRD imposée pour ce type de produit.

Mensualité de départ : 1 440,79 €
Coût total : 432 237,80 €
Mensualité min. : 1 093,69 €
Mensualité max. : 1 844,08 €
Cout total max. : 529 026,60 €

100 % plus PAT :

Plus onéreux, au départ d’un prêt 125 % cautionné, mais revient moins cher au final.
Après 7 ans c’est la délivrance et la charge devient plus que supportable.
Mensualité : PH 1 080,05 € + 550,82 € = 1 630,87 € pendant 7 ans puis 1 080,05 €
Coût total : 372 743,05 € avec PAT et SRD
Cout total max. : 407 372,00 € avec PAT et SRD

105 % plus PAT :

Mensualité : PH 1 183,21 € + 384,99 € = 1 567,99 € pendant 7 ans puis 1 183,21 €
Coût total : 392 762,05 € avec PAT et SRD
Cout total max. : 427 662,00 € avec PAT et SRD

Formule moins coûteuse au départ qu’un 100 % + pat mais plus chère en finalité, à voir en fonction de la situation financière des clients.

100 % ALAC plus PAT :

Mensualité : PH 864,04 € + 550,82 € = 1 414,86€ pour la première mensualité. Mais qui sera réduite après 7 ans à la fin du PAT
Coût total : 382 448,05 € avec PAT et SRD
Cout total max. : 414 077,00 € avec PAT et SRD

Pour moi, c’est la meilleure formule pour financer l’achat d’une maison quand on ne dispose pas des frais de notaire. Les clients se retrouvent avec une charge plus que confortable au départ et le PAT disparaît après 7 ans.

105 % ALAC plus PAT :

Mensualité : PH 946,68 € + 384,99 € = 1331,67€ pour la première mensualité. Mais qui sera réduite après 7 ans à la fin du PAT
Coût total : 400 820,05 € avec PAT et SRD
Cout total max. : 435 728,00 € avec PAT et SRD
Formule toute aussi intéressante que la formule exposée juste avant, qui permet d’avoir une charge encore un peu moins lourde au départ.

Pour financer un prêt total :

Il faut savoir qu’on est parfois obligé de s’orienter vers l’une ou l’autre formule, en fonction de la situation financière des clients, du rapport charge/revenu imposé par les organismes de crédit, ainsi que des crédits éventuellement en cours.

Prenez votre cahier (ou à la fin de cet ouvrage dans la partie : le cahier de mon crédit), et faites les différentes comparaisons par rapport à votre situation et votre projet.

TRUCS ET ASTUCES
Si vous voulez ne pas perdre de temps et avoir des conseils dans cette démarche, je vous recommande de prendre contact avec un professionnel (votre banquier ou un courtier de crédit), avec qui vous allez étudier les différentes possibilités d’emprunt (si un prêt est nécessaire) et connaître, en fonction de votre situation, quelles sont vos possibilités d’achat.

C'est ici que le rôle d’un spécialiste en prêts hypothécaires et en matière immobilière prend toute son importance :
Il mettra tout en œuvre afin de vous conseiller et vous informer au mieux, tout au long de l'opération. Son intervention peut se faire dans toutes les étapes :

• plan financier (calcul de tous les coûts liés à l'achat, la construction, ...)

• étude de vos possibilités d'emprunt (en fonction de votre situation, ...)

• conseils lors de la signature du compromis de vente (le contacter avant)

• conseils dans la formule de prêt la mieux adaptée (durée, sécurité, ...)

• recherche sur le marché des meilleures conditions de taux

• formalités de demande et d'obtention de votre accord de prêt

• conseils à la passation de l'acte chez le notaire

• le marché du prêt hypothécaire

Le marché du prêt hypothécaire est vaste et de plus en plus complexe : un grand nombre de banques et organismes pratiquent le prêt hypothécaire et, avec le marché européen, l’offre est immense.

Chaque organisme dispose de ses propres tarifs associés à une multitude de formules (révisions annuelles, triennales, quinquennales, semi-fixe, fixe, maximum à la hausse, durée flexible, mensualités ou amortissements constants, etc.) et assortis à des critères, tout aussi nombreux, de quotités, conditions d'acceptation, conditions bancaires et assurances, ... soit, succinctement dit, un bon mal de tête assuré pour un néophyte !

Tout cela influence directement les réductions complémentaires à négocier, au cas par cas, et pour lesquelles il faut avoir des talents de fin négociateur. Autant dire qu'il est très difficile pour un particulier d'y dénicher son crédit idéal.

Le candidat-emprunteur a toujours intérêt à enquêter sur le marché à un maximum d'endroits. Faire appel à un conseiller ne vous coûte absolument rien et vous permet d'éviter de nombreux frais et démarches inutiles.
Vous bénéficiez, tant au niveau des conditions que des facilités d'obtention de votre crédit, de sa connaissance et de son expérience du marché grâce à ses relations.

Ici, je prêche un peu pour ma ‘chapelle’, étant moi-même courtier de crédit depuis plus de 20 ans. Mais que ce soit chez moi, auprès de votre banquier ou chez un autre courtier, cela peut vraiment vous aider dans vos approches car nous sommes là pour vous épauler et surtout, le crédit et l’immobilier : c’est notre métier.

Gardez en mémoire que c’est vous, au final, le propriétaire et surtout l’emprunteur et que c’est vous qui rembourserez l’emprunt de votre maison. Ne vous laissez jamais embarquer dans une charge de crédit trop lourde qui, à terme, ne pourrait pas vous convenir et pourrait vous mettre en difficultés financières. Soyez vigilants : les conseilleurs ne sont pas les payeurs !